Актуальные комментарии Президента ООНП Э.С. Псаревой

Во многих  СМИ прошла информация, что с 01 февраля изменен порядок оформления сделок с недвижимостью и государство к этому активно подключило нотариусов. Значит ли это, что все обязательно должны идти в нотариальные конторы?

Не совсем так, пока государство по-прежнему дает населению право выбора: самостоятельно составить договор продажи или дарения недвижимого имущества и передать его в регистрирующие органы, что редко бывает из-за недостаточной правовой грамотности граждан; обратиться к посредникам на рынке недвижимости  за подготовкой проекта договора или же прийти к нотариусу за профессиональной помощью в оформлении любого договора и передачи его на государственную регистрацию перехода прав.

Что же тогда изменилось сегодня для граждан и для нотариусов в сфере недвижимости и в иной деятельности нотариата, чьи  затронуты интересы?

Изменения произошли большие в связи с принятием 21 декабря 2013г. Федерального закона № 379-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные Акты Российской федерации”, который затронул 9 федеральных законов и, что наиболее важно и интересно для граждан, утверждены достаточно существенные изменения и дополнения  в законодательство, регулирующее отношения в сфере оборота недвижимости -  Основы РФ о нотариате и в Федеральный Закон “ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Этот закон утвердил ряд новаций, которые называют журналисты “революционными”- значительно расширены полномочия нотариусов как введением новых видов нотариальных действий, так и предоставлением новых полномочий, законодательно внедрены информационные технологии и содержатся изменения организационного характера.

Изменения вступают в силу поэтапно, так с 01 февраля уже действуют изменения, затрагивающие интересы граждан именно в сфере оборота недвижимости, остальные новшества вступят в силу с 01 июля 2014 г.

Государство дает преимущества нотариально удостоверенным сделкам и утверждает принцип так называемого “одного окна “.

Так, при нотариальном удостоверении сделки нотариус, его помощник или работник могут представить в регистрирующие органы заявление о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, получить Свидетельство о государственной регистрации и самостоятельно вручить его новому собственнику.   Это касается любых договоров ( купли-продажи, дарения, мены, брачных договоров, ипотеки и т.п.) и  выданных нотариусами Свидетельств о праве на наследство или о праве собственности супругам, Совершенным исполнительным надписям по договорам ипотеки. Очень важно, что нотариус действует  от своего имени в интересах граждан, от имени или по поручению  которых совершено нотариальное действие.

Закон отменил полномочия государственных регистраторов по проверке законности нотариально удостоверенной сделки и проведение правовой экспертизы по таким сделкам  и указал, что регистраторы не несут ответственности за законность нотариально удостоверенной сделки – вся ответственность возложена на нотариусов, которые обязательно страхуют свои риски.

В связи с этим значительно сокращены срок регистрации  права собственности по нотариально удостоверенным сделкам – в течение 5 рабочих дней, вместо существующих 18 дней по сделкам в простой письменной форме.

И, наконец, введена возможность передачи нотариусами удостоверенных ими документов на регистрацию прав по электронным каналам взаимодействия, что значительно сократит временные затраты при готовности службы Росреестра к такому взаимодействию.

С какой же целью введены такие новшества и кому это удобно?

Несомненно, новые положения введены исключительно в  интересах граждан России.

Цель - усилить защиту имущественных прав, обеспечить законность и юридическую чистоты сделок, сократить число случаев признания совершенных в простой письменной форме сделок недействительными в дальнейшем, упростить порядок проведения государственной регистрации и создать максимальные удобства для граждан.

Судебная практика показала, что Отмена в 1998 году обязательной нотариальной формы  сделок с недвижимостью породила высокий уровень мошенничества  в сфере оборота недвижимости, ведь ни одна организация  при оформлении сделки в простой письменной форме не несет материальной ответственности за работу: деятельность посредников законодательно не урегулирована, а действующий порядок государственной регистрации не обязывает регистраторов проверять дееспособность сторон сделки, их действительные намерения  и добровольность волеизъявления, порядок расчета, разъяснять существенные условия и последствия заключения сделки. Отмена с 01 марта 2013 года проведения государственной регистрации сделок вообще оставила граждан без правовой защиты, сейчас Росреестр проводит только регистрацию прав и в новом законе № 379-ФЗ указано, что органы регистрации проводят правовую экспертизу только на предмет установления отсутствия оснований для отказа в регистрации прав.  Законодатель исправил это положение и возложил полную ответственность на нотариусов.

И уж, если говорить не лукавя, с нотариально удостоверенными документами намного легче работать и регистраторам и судьям при возникновении спорных вопросов, так как имеется ответственное и заинтересованное в подтверждении законности сделки лицо- сам нотариус.

А как будет с риэлторами, посредниками, правовыми фирмами, нотариат их потеснит и они уйдут с рынка недвижимости?

Следуя логике и мировой практике, функция любого посредника  при оформлении договора купли-продажи - “свести продавца и покупателя” и подобрать вариант подходящий. Согласитесь, что все последующие действия – установить дееспособность, проверить полномочия сторон на совершение сделки и права 3-х лиц, выяснить и удостоверить согласия супругов, защитить права несовершеннолетних, разъяснить все условия и последствия сделки, подготовить проект договора в соответствии с последними изменениями в гражданское законодательство, удостоверить договор, передать его на регистрацию и, наконец, вручить новому собственнику необходимый пакет документов – это прерогатива профессионального специалиста, которому от имени государства поручено совершать предусмотренные законом нотариальные действия.

А новые права о получении оперативной информации из госорганов в  электронном режиме также должны быть оценены обществом, ведь ни один посредник не  сможет это сделать.

Я считаю, что все должны действовать в рамках предоставленных законом полномочий и выполнять свои функции: риэлторы подбирают объекты и согласовывают  цену и условия сделки и иные организационные вопросы; нотариус обеспечивает юридическую экспертизу и полное правовое сопровождение сделки с проверкой полномочий на ее совершение и удостоверяет сделку, представляя документы на государственную регистрацию, а государственный регистратор вносит запись в ЕГРП и ведет публичный реестр.

Есть еще одно удивительное новшество - Правда ли, что теперь нотариусы смогут заверять и электронные документы  и граждане России смогут проверить в Интернете данные о заложенных автомашинах, о завещаниях? Как-то это пока фантастично звучит.

Тем не менее - это правда. Хотя нотариат и считается консервативным институтом, нотариусы одними из первых в стране освоились в системе современных информационных технологий. 

Уже сейчас нотариусы в рамках СМЭВ (системы межведомственного электронного взаимодействия), на основании заключенных Соглашений, запрашивают в электронной форме  актуальные и достоверные данные: сведения из Росреестра о принадлежности недвижимого имущества собственникам и о наличии запрещений и обременений, из Сбербанка сведения по заведенным наследственным делам о наличии денежных средств на имя умерших граждан, из налоговых органов данные из Единого государственного реестра юридических лиц об учредителях, руководителях и юридических адресах . В скором времени нотариусы смогут проверить по каналам электронной связи с Миграционными органами данные о действительности паспортов граждан и их регистрации по месту жительства  и узнать по запросу в Росреестр  о дееспособности граждан. 

Не побоюсь быть нескромной -  в нотариате все готово к активному электронному взаимодействию,  уже сейчас многие нотариусы  России (в Орловской области все нотариусы и их помощники) имеют квалифицированные электронные подписи  и могут обмениваться практически любой информацией,  но пока не готовы государственные органы, о чем откровенно заявляют.

С 01 июля 2014 г. закон должен заработать в полной мере,  и не просто на основании Соглашений, так как в закон внесена статья о том, что нотариус вправе затребовать от физических и юридических лиц необходимые для совершения нотариального действия сведения, т.е. нотариус будет полностью вовлечен в электронный документооборот при удостоверении документов, их учете и хранении.

Нотариус сможет удостоверить любой документ в виде электронного документа  и подписать его своей Электронной подписью и этот документ будет иметь равную силу с бумажным документом силу и наоборот, можно будет перевести бумажный документ в электронный вид. Нотариусу предоставлено право удостоверять равнозначность  электронного документа документу на бумажном носителе и наоборот.

Но, безусловно, особую значимость для страны имеет введение в действие с 01 июля 2014 г. ЕИС (единой информационной системы нотариата), созданной на базе ресурсов Федеральной нотариальной палаты, в которой в электронной форме нотариусы России будут вести электронные реестры совершенных нотариальных действий. Часть важной информации из ЕИС (сведения о залогах движимого имущества, об отмененных доверенностях и об открытых наследственных делах) будет в открытом  свободном доступе  для населения России.

К сведению, только для нотариусов России система электронного нотариата в рамках ФНП, т.е. указанная в новом законе ЕИС действует уже в течение ряда лет и содержит более 40 миллионов записей о выданных нотариусам специальных бланках, об отмененных доверенностях, об удостоверенных завещаниях – это полезно и позволяет снижать риски подделок нотариальных документов.

А что ждет автолюбителей, защитят ли нотариусы их права?

Автолюбители более всех, очевидно, ждут дату 1 июля, так как с развитием системы автокредитования резко возросло мошенничество на авторынке -  более 2 миллионов автомашин находится в залоге у банков, а их учет никто не ведет и отследить это невозможно. Купив находящийся в залоге автомобиль, можно лишиться в будущем и авто и денег. Нотариат России с 01 июля 2014 г. будет вести Единый реестр залогов движимого имущества, в который нотариусы практически немедленно, после получения сведений от банков, обязаны вносить необходимые данные о заложенных автомобилях. Любой покупатель сможет в режиме он-лайн проверить чистоту приобретаемого авто и получить у любого нотариуса России ВЫПИСКУ из Единого реестра залогов о наличии или отсутствии залога на конкретный автомобиль.  Правда, законодатель эту проблему защиты решил лишь наполовину – предоставлять нотариусам информацию банки вправе, но не обязаны. Подстраховка добросовестного приобретателя все же существует- если на руках имеется полученная у нотариуса  выписка из Единого реестра залогов об отсутствии залога на автомобиль (а авто все же заложено), банк-кредитор за неоповещение будет нести установленную материальную ответственность. То есть, гарантом защиты прав выступит опять-таки нотариус.

Не повлекут  ли такие новшества удорожания нотариальных услуг?

В этом вопросе тоже не надо лукавства. Посредники на рынке недвижимости получают от граждан значительные суммы за свои услуги, от 3 до 10%  продажной цены объекта,  не подкрепляя материально свою ответственность.  А нотариусы подчиняются действующему законодательству, государство само решает, какие суммы надо оплачивать нотариусу гражданам и юридическим лицам за совершение нотариальных действий и закрепляет это в законе.

Новых тарифов по оплате труда нотариусов закон № 379-ФЗ не утвердил в сфере недвижимости. На сегодня действуют установленные еще в 2005 году Налоговым кодексом РФ  дифференцированные ставки за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества: 1% при стоимости имущества до 1 млн.руб.; 10 тысяч руб.+ 0, 75%  при цене имущества от 1 до 10  млн. руб.   Нотариусу также, в соответствии с законом, оплачиваются услуги правового и технического характера в зависимости от трудозатрат, определенных подготовленным специалистами Экономическим обоснованием  для каждого региона страны.

Определенные категории граждан имеют льготы при совершении некоторых нотариальных действий, которые нотариусы им представляют без возмещения недополученных сумм государством.

За предоставление нотариусами в органы государственной регистрации нотариально удостоверенных документов по сделкам с недвижимостью для государственной регистрации прав  закон № 379-ФЗ установил единый для России тариф - 1000 рублей.

Будут ли востребованы гражданами введенные новшества?

Уверена, да. Уже сейчас посетители интересуются возможностью воспользоваться услугами  нотариусов по удостоверению сделок и по представлению документов на регистрацию. К сведению, представить на регистрацию нотариус может не только договоры купли-продажи или дарения недвижимости, но и выданные нотариусом Свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество.

 Статистика Орловской областной нотариальной палаты также говорит о некотором увеличении количества нотариально удостоверенных договоров в области (увеличилось на 9% по сравнению с 2012 годом), постепенно становится востребованной и услуга по представлению документов на регистрацию – ею в 2013 году воспользовались почти 35%  граждан из числа удостоверивших у нотариусов договоры.  Возможно, их было бы больше, но возможность направлять в регистрирующие органы работников нотариуса возникла только с 01 февраля 2014 г., до этого нотариус мог только сам на общих основаниях обращаться в Росреестр, что требовало больших временных затрат и отсутствия нотариуса на рабочем месте.

Гражданам закон дал уникальную возможность использовать рекламируемый “принцип одного окна“, но усовершенствованный и более надежный, так как на нотариуса возложена законом обязанность по проведению всего комплекса процессуальных действий  по проверке законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, то есть, человек имеет возможность и получить квалифицированную помощь специалиста  при удостоверении сделки и гарантию защиты своих прав и сэкономить время и силы при проведении государственной регистрации, так как за него это тоже сделает нотариус.

Если возникнет судебный спор между участниками сделки, нотариально удостоверенный договор является своеобразной юридической гарантией и нотариус, отстаивая в суде правильность своих действий, выступит для гражданина своего рода бесплатным адвокатом. Наконец, ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию как самим нотариусом, так и коллективно Нотариальной палатой  и за допущенные ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность.

Кроме того, в случае утраты экземпляра договора нотариус всегда может выдать собственнику дубликат документа.

Поэтому советую быть внимательными и осторожными, не рисковать имуществом и спокойной жизнью.