Заседание Коллегии Росреестра 19.12.2013 г.

На заседании рассматривался один из актуальных вопросов, имеющих большое значение для каждого гражданина Российской Федерации «О результатах проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости (кроме земельных участков)».

В России в ближайшее время будет введен налог на недвижимое имущество (вместо действующего земельного налога и налога на имущество физических лиц), который будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, определенной на 1 января календарного года.

В Орловской области государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится с 2012 года.

О ходе проведенных работ по осуществлению кадастровой оценки объектов недвижимости в Орловской области и ее результатах было подробно рассказано на заседании коллегии Управления Росреестра по Орловской области.

 ДОКЛАД

временно замещающего должность начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Орловской области Якунина В.А. на коллегии Управления 19.12.2013 по вопросу:

«О результатах проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости (кроме земельных участков) в Орловской области»

 Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов предусматривается введение налога на недвижимость вместо действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В рамках подготовки поправок к проекту Федерального закона N 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» предлагается на первом этапе в качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество признать физических лиц, обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

В качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимое имущество применяется кадастровая стоимость объекта налогообложения, определенная .на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

При определении налоговой базы планируется применять налоговые вычеты.

Налоговый вычет предлагается предоставлять всем налогоплательщикам в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров соответствующего объекта налогообложения.

Новый порядок налогообложения физических лиц начнет действовать с 1 января 2015 года.

В целях реализации введения на территории Орловской области налога на недвижимость в 2012 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Работа выполнялась предприятием ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в соответствии Государственным контрактом № 37Д/2012 от 18.06.2012. Заказчиком работ являлась Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии со статьей 24.13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 27.06.2012 был передан Управлением исполнителю работ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Согласно Протоколу удостоверения перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Орловской области, оценке подлежало 335270 объектов недвижимости.

В ходе работ по кадастровой стоимости объектов недвижимости, для определения наиболее вероятных ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, исполнителем был проведен анализ рынка недвижимости Орловской области, установлен порядок определения состава факторов стоимости объектов недвижимости, а также сформированы цифровые тематические карты на территории Орловской области. Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществлен из источников информации, содержащих сведения в границах оцениваемых территорий.

Одновременно, в целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществлялся сбор рыночной информации объектов недвижимости.

Исходя из анализа рынка недвижимости Орловской области и видов объектов недвижимости была проведена их группировка, в результате которой было сформировано 13 групп.

1 группа объединила объекты многоквартирной жилой застройки. В нее вошли 173398 объектов капитального строительства (это многоэтажные и среднеэтажные жилые дома от трех этажей и выше, здания общежитий, квартиры и комнаты, отнесенные к объектам жилого фонда).

Во вторую группа вошли 105771 объект капитального строительства малоэтажного строительства (до 3-х этажей).

В третью группу вошли гаражи. Всего 13392 объекта капитального строительства

Четвертая группа объединила объекты садового, огородного и дачного строительства. В нее вошли 765 объектов капитального строительства.

В пятую группу вошли объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения. Это объекты коммерческой недвижимости, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, направленные на систематическое получение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Было оценено 4910 объектов капитального строительства.

В шестую группу вошли здания и помещения гостиниц и прочие места для временного проживания (отели, мотели). Всего 59 объектов капитального строительства.

7-я группа включает в себя 1764 объекта, предназначенных для административно-офисных зданий и помещений.

Восьмая группа объединила 88 объектов капитального строительства санаторно-курортного назначения.

В девятую группу вошли объекты капитального строительства реального сектора экономики. Это здания и сооружения, являющиеся частью предприятий промышленного производства, сельского хозяйства, строительства, транспорта и связи и т.д. Всего 11295 объектов.

В десятую группу включены объекты социальной инфраструктуры, в том числе государственные учреждения общего и социально-экономического характера, здания и помещения учебных заведений, здания и помещения объектов здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Всего 3293 объекта.

В одиннадцатую группу вошли здания, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, здания и помещения железнодорожных вокзалов и железнодорожных станций, автодорожных вокзалов и автостанций, аэродромов. Оценено 42 объекта.

В двенадцатую группу вошли 8939 объектов иного назначения. Это объекты, не вошедшие в другие группы.

В тринадцатую группу включены 11554 объекта сооружений.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки осуществлялся путем статистического моделирования.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной выступает удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м объектов недвижимости.

Всего на территории Орловской области прошли государственную кадастровую оценку 335270 объектов капитального строительства, в том числе: 138514 зданий, 183598 помещений, 11550 сооружений, 1608 объектов незавершенного строительства, общей площадью 41708496,1 кв. м. Общая кадастровая стоимость объектов капитального строительства Орловской области (налогооблагаемая база) составила 785,6 млрд. рублей.

Результаты оценки были утверждены постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2012 № 497 и включены в сведения государственного кадастра недвижимости.

Анализируя результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Орловской области следует отметить, что средняя кадастровая стоимость 1 кв. м объектов многоквартирной жилой застройки (объекты 1 группы) колеблется от 36163 рублей в г. Орле до 18646 рублей в райцентрах области. Средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки (объекты 2 группы) составила: в г. Орле -19104 рубля, в городских населенных пунктах -13961 рубль и в сельских населенных пунктах -8019 рублей.

Средняя кадастровая стоимость 1 кв. м объектов производственного назначения или девятой группы колеблется от 6800 рублей в г. Орле до 5900 рублей в сельских населенных пунктах.

Средняя стоимость 1 кв. м объектов пятой группы (объекты коммерческого назначения) составляет 15500 рублей в г. Орле и 12250 рублей в сельских населенных пунктах.

Основная часть объектов оценки представлена объектами жилого назначения. Они составляют 83,3% от всего количества объектов, прошедших кадастровую оценку.

Как видно из таблицы, по количеству объектов недвижимости и занимаемой ими площади муниципальные районы области отличаются значительно. В частности, если в Орловском районе число объектов оценки составляет 21925 общей площадью 2539484 кв. м, то в Корсаковском районе прошли оценку всего 1477 объекта площадью 213614,6 кв. м. Вследствие этого, суммарная кадастровая стоимость объектов оценки этих районов отличается в 24 раза (40.8 млрд. рублей в Орловском районе и 1,7 млрд. рублей в Корсаковском районе).

В настоящее время налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах мира, при этом в большинстве из них именно данный налог составляет значительную часть поступлений в местные бюджеты. Так, во Франции эта цифра близка к 52%, в Канаде - к 81%. Доля поступлений в США, в зависимости от штата, составляет от 10 до 70%.

При введении налога на недвижимость на территории Орловской области поступления от налога на недвижимость могут превысить 1 млрд. рублей против суммы в 575,5 миллионов земельного налога, поступившего в 2012 году.

Проектом поправок в Налоговый кодекс определены предельные налоговые ставки, устанавливаемые представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга).

При этом в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость которых составляет до 300 млн. рублей включительно, налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:

-       0,1% в отношении жилых помещений, в том числе жилых домов (строений), расположенных на земельных участках в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, а также в отношении объектов незавершенного капитального строительства, относящихся к указанным объектам;

-         0,5% в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду;

-   0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

-   1,5% в отношении прочих земельных участков.

В отношении объектов налогообложения, совокупная кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей (за исключением объектов капитального строительства и незавершенного капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей), устанавливаются повышенные налоговые ставки в размере не превышающем:

-         0,5% в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, вне зависимости от их принадлежности к жилищному фонду;

-     1,5% в отношении земельных участков, вне зависимости от категории земли и разрешенного использования земельного участка.

В отношении объектов капитального строительства и незавершенного капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей, налоговые ставки устанавливаются в размере от 0,5 до 1 процента включительно.

Проектом поправок предусматривается переходный период до 1 января 2020 года, предполагающий постепенное введение налога на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации по мере готовности муниципальных образований к его введению.

Планируется переход к налогу на недвижимое имущество не только для физических лиц, но и для организаций. Так, с 1 января 2014 года вступает в силу федеральный закон № 307-ФЗ от 02.11.2013 «О внесёнии изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно закону собственники торговых центров, офисных и ресторанных зданий будут платить налог в размере 1% от кадастровой стоимости имущества (2014 год). Так же, как и в отношении физических лиц, новым налогом будет облагаться только недвижимое имущество, находящееся у организаций на праве собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления).

Предполагается, что налог на недвижимое имущество будет отнесен к региональным налогам с передачей части поступающих сумм в местные бюджеты.

В настоящее время в Российской Федерации базой для налогообложения является инвентаризационная стоимость, в результате чего новые объекты обладают высокой инвентаризационной стоимостью, тогда как старые - очень низкой. Разница в стоимости может достигать в десятки и более раз. Следствием данного расчета является такая же разница в налогообложении старых и новых объектов недвижимости.

Однако на самом деле в определенных случаях рыночная стоимость старых объектов может являться более высокой, чем новых. В результате за имущество, обладающее равной рыночной стоимостью, люди платят совершенно по-разному.

Вот почему исчисление налога, произведенное исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, должно являться более справедливым в силу того, что использование данного механизма позволяет избежать ситуации, когда один и тот же вид имущества, обладающий одинаковой рыночной стоимостью, облагается различными по величине налогами.

Поэтому введение налога на недвижимость должно выполнять в некотором роде и социальную функцию, а не только фискальную.

В заключение можно отметить, что введение налога на недвижимость базируется на прозрачных принципах, обеспечивающих справедливость и единство подходов к определению налоговой базы на всей территории страны. Реализация таких систем строится на принципах массовой оценки недвижимости, позволяющей при наименьших затратах с использованием средств математического моделирования и статистической информации об объектах налогообложения достигнуть результатов, которые близки к рыночной стоимости и общественной ценности.

Налог на недвижимость позволит увеличить доходную часть регионального и местных бюджетов и тем самым решить главную проблему местных органов власти - отсутствие финансовых ресурсов для реализации прежде всего социальных проектов.

Распоряжение полученными средствами позволит органам местного самоуправления эффективно исполнять свои обязанности по развитию соответствующих территорий путем развития местной инфраструктуры, увеличения роста масштаба жилищного строительства, более эффективного использования имущества, привлечения инвестиций.