Радиоэфир 20 и 27 сентября 2012 г.

Договор займа

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода или качества (ст. 807 ГК РФ).

Договор займа является реальным договором, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или вещей, определенных родовыми признаками.

Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, на сегодняшний день это одна тысяча рублей. В случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, договор займа должен быть заключен в письменной форме независимо от суммы. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен, причем нотариальное удостоверение договора, в первую очередь, освобождает в дальнейшем стороны от доказывания, что договор подписан был именно теми лицами, которые в нем указаны.

В подтверждение договора займа и его условий может быть также составлена расписка заемщика, удостоверяющая передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Подлинность подписи заемщика на подобной расписке также может быть засвидетельствована нотариально. При этом нотариус не удостоверяет факта передачи и получения денег, а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом.

Наиболее часто предметом договора займа служат деньги. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением определенных правил указанных в ГК РФ.

Законным платежным средством на территории РФ, обязательным к приему по нарицательной стоимости, является рубль. В соответствии со ст.317 ГК денежные обязательства, к каковым относится и договор займа, должны быть выражены в рублях. По договоренности стороны могут взять за основу для расчетов, к примеру, курс любой валюты любого банка, а также установить свой собственный курс соотношения избранной ими валюты и рубля.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения, ставкой банковского процента (т. е. ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части.

Заемщик должен возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок, установленный договором. Срок договора займа действующим законодательством не регламентирован и устанавливается исключительно по соглашению сторон.

В договоре займа может быть указано место возврата займа. Если таковое сторонами договора не определено, то по общим правилам о месте исполнения обязательств местом возврата суммы займа будет являться место жительства (нахождения) заимодавца-кредитора.

Договор займа, как и любое иное обязательство, может быть обеспечен любым из установленных законодательством способов: неустойкой, залогом какого-либо имущества, поручительством третьих лиц и т. п. способами. При этом допустимо как заключение отдельных договоров (соглашений) об обеспечении исполнения договора займа, так и объединение их с договором займа.

Для удостоверения договора займа при обращении к нотариусу достаточно предъявления только документов удостоверяющих личность сторон.

Необходимо также отметить, что согласно постановлением правительства РФ №543 от 01 июня 2012 года утвержден Перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи, совершаемой нотариусом. В этот перечень также включен и договор займа. Это означает, что в случае, если между сторонами заключался договор займа и заемщик отказывается возвращать занятые деньги или вещи, заимодавец теперь может обращаться к судебным приставам-исполнителям за взысканием долга без предварительного обращения в судебные органы, а всего-лишь обратившись к нотариусу, который после проведения определенной несудебной процедуры совершает исполнительную надпись на договоре займа, которая имеет силу исполнительного листа суда. А если договор займа удостоверен нотариально, то сложностей с совершением исполнительной надписи не возникнет.

 Соглашение о возмещении ущерба, причиненного в результате ДТП

Не стоит откладывать свой визит к нотариусу, если было совершено дорожно-транспортное происшествие.

Бывают в жизни огорчения у владельцев автомашин, когда один из них, находясь за рулем, наносит повреждение другой машине, и в счет возмещения материального ущерба, нанесенного в результате аварии, последний согласен заплатить деньги пострадавшему владельцу либо возместить ущерб иным образом без обращения в страховую компанию, или же когда страховое возмещение не полностью покрывает понесенные убытки.

В этом случае "по горячим следам" у нотариуса можно удостоверить соглашение (договор) о возмещении ущерба по желанию сторон, которое исключит взаимные претензии. Это удобно и тогда, когда оплата денег производится частично или перенесена на последующее время (рассрочка платежа).

Эффективность и преимущество нотариальной формы такого соглашения или договора заключается:

- во-первых, в том, что нотариус в силу ст. 16 Основ законодательства РФ "О нотариате" оказывает сторонам содействие в осуществлении прав и защиты их законных интересов и прав, разъясняет права и обязанности, смысл и значение сделки, предупреждает о последствиях, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, а также проверяет документы, устанавливает личность обратившихся, проверяет дееспособность;

- во-вторых, в случае утраты документов стороны имеют возможность восстановить договор у нотариуса, иначе говоря, получить дубликат утерянного документа;

- в-третьих, будет меньше проблем с правоохранительными структурами, а именно: у граждан, заключивших такое соглашение или договор, не возникает надобности обращаться в суд, потому что нотариальный акт обладает доказательной силой, а в отдельных случаях - силой исполнительного документа. Более того, в таком соглашении за невыполнение условий договора могут быть сторонами предусмотрены штрафные санкции - пеня, штраф (например, за просрочку платежей) и т. д.

Услугами нотариуса можно воспользоваться и в том случае, если вы решили заблаговременно закрепить доказательства, необходимые для защиты своих интересов. В такой ситуации можно зафиксировать показания свидетелей, наблюдавших дорожно-транспортное происшествие.

Протокол допроса их может составить нотариус, он же оформит протокол по факту повреждения автомобиля в результате ДТП, если сторона намерена срочно восстановить автомобиль. Позднее определить сумму возмещения ущерба будет значительно сложнее.

Вопрос об обеспечении доказательств может быть решен нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. В связи с отъездом свидетеля, например, в длительную заграничную командировку или геологическую экспедицию опрос его в порядке обеспечения доказательств становится необходимым для заинтересованного лица, поскольку получить показания такого свидетеля в момент рассмотрения дела в суде будет трудно либо невозможно.

В административные органы (ГИБДД) и суды также могут быть представлены обеспеченные нотариусом доказательства. Закрепленные нотариусом и переданные в суд или иной орган, они имеют равную юридическую силу с другими доказательствами, собранными судом или административным органом. Эти доказательства оцениваются в совокупности с другими.

Хотя справедливости ради нужно отметить, что такая возможность автомобилистами практически не используется.

Предварительный договор

Довольно часто граждане обращаются к нотариусу с вопросами о том, как заключить сделку, связанную с покупкой недвижимости и максимально минимизировать при этом риски, особенно в тех ситуациях, когда между сторонами возникает предварительная договоренность о продаже недвижимости, а также, возможно, передается какая-либо сумма в качестве подтверждения своих намерений. Обобщив опыт консультаций по таким вопросам, хотелось бы дать несколько конкретных рекомендаций относительно того, как зафиксировать отношения продавца и покупателя по заключению в будущем договора купли-продажи. Итак, речь наша пойдет о предварительном договоре.

Предварительным договором (или еще его называют предварительным соглашением, договором о намерениях) определяется статьей 429 ГК РФ договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (применительно к рассматриваемым нами ситуациям), на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для чего нужен предварительный договор? Он дает дополнительную гарантию прав и интересов сторон, особенно покупателя в том, что касается заключения сделки на тех условиях, которые были приняты и оговорены сторонами изначально. Ведь согласитесь, нередки ситуации, когда стороны сначала устно договариваются о продаже на одних условиях, а когда дело доходит до заключения договора, продавец, видя, что покупателю "отступать некуда", начинает завышать цену или менять другие существенные условия договора. Бывают, правда, и противоположные ситуации, но гораздо реже. Решающим фактором здесь становится обязательство, регулирующее отношения сторон по заключению основного договора купли-продажи. Именно поэтому и нужен предварительный договор, и именно поэтому к нему законом предъявляются довольно жесткие требования.

Во-первых, в соответствии с п. 2 ст. 429 и ст. 550 ГК РФ, предварительный договор о продаже недвижимости заключается исключительно в письменной форме. При этом, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Однако, в отличии от основного договора продажи недвижимости предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет (для этого продаваемый объект нужно максимально подробно описать, с указанием основных характеристик и местоположения), а также другие существенные условия основного договора, то есть цена, порядок оплаты, ответственность сторон, в случае уклонения от заключения основного договора.

В-третьих, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Однако, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства по предварительному договору прекращаются.

Допустим, худшее случилось: сторона отказывается от заключения основного договора купли-продажи. В этом случае другая сторона вправе потребовать от нарушившей стороны не только возвращения всех переданных в счет оплаты по договору денег (если они были переданы), но и возмещения причиненных убытков. В этом смысле предварительный договор выгодно отличается от расписки о получении денег в счет оплаты за предстоящую покупку, по которой возможно получить только уплаченные деньги, но не больше. Даже проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами взыскать будет проблематично. Согласно ч.4. ст.445 ГК РФ, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если собственник недвижимости продал недвижимость постороннему лицу, а не тому, с которым заключен предварительный договор, то такой несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о переводе на себя всех прав и обязанностей покупателя.

Очень часто граждане обращаются с просьбой зафиксировать каким-либо образом передачу задатка, не понимая до конца правовую природу данного понятия. Задаток в соответствии со статьей 380 ГК РФ - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток является гарантией заключения договора. Если договор не будет исполнен по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (об этом гласит ст. 381 ГК РФ). Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, задаток - это не обязательство само по себе, а обеспечение обязательства. Этот момент является самым существенным. Дело в том, что зачастую граждане, не понимающие правовой природы задатка, принимают за него любую сумму, выдаваемую ими в счет причитающихся платежей, а когда противная сторона нарушает свои обязательства, они требуют возврата им двойной суммы задатка. В судах нередки такие иски, когда истец требовал взыскания двойного размера предоплаты с ответчика, отказавшегося от продажи обещанной квартиры или дома, в то время как ему уже была передана некая денежная сумма в счет предстоящих платежей. Как правило, в таких случаях взыскивается только собственно сумма предоплаты - так называемый аванс. И дело здесь не в том, что такая предоплата оформляется не в виде соглашения о задатке, а в виде расписки. Название здесь решающей роли не играет. Главное то, что задаток - это обеспечение обязательства, а если нет обязательства, то что спрашивается обеспечивать задатком? Именно поэтому мы и рекомендуется заключать предварительный договор, который как раз и является обязательством, обеспечиваемым задатком. В противном случае это просто аванс. Задатком в данном случае будет обеспечиваться возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной недвижимости на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным будет являться одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого будет поступать задаток тем самым выполняя и платежную функцию.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Нотариальное удостоверение предварительного договора хоть и не является обязательным при заключении сделок с недвижимостью, однако рекомендуется как дополнительная и существенная гарантия прав участников сделки. Причина в том, что прежде, чем удостоверить любой договор, нотариус скурпулезно проверяет его на соответствие действующему законодательству. При этом проверке подлежат как личности сторон, так и их дееспособность, а так же документы, подтверждающие правомочия сторон (или их представителей), по возможности документы, подтверждающие право собственности продавца, права третьих лиц, аресты, запрещения на продаваемое имущество, наличие долгов на этом имуществе и т.п. Стороны обязательно будут предупреждены о последствиях недействительности сделок. То есть когда договор будет удостоверен нотариусом, можете быть уверены, что с ним все в порядке. Что дает нотариальное удостоверение сделки? В случае, если одна из сторон в последствии попытается признать сделку недействительной, сделать это будет намного сложнее, чем признать недействительной сделку нотариально не удостоверенную. В таком случае нотариус будет приглашен в суд для дачи свидетельских показаний и подтвердит законность сделки. Более того, нотариус приложит все усилия для обоснования законности сделки, потому что если сделка все же будет признана недействительной, нотариус обязан будет возместить сторонам понесенные убытки.

Нотариус Косов В.Н.