радиоэфир 28.06.2012 г.
У каждого из нас в жизни хотя бы раз может возникнуть ситуация, когда лучшее подспорье - обратиться к нотариусу.
На сегодняшний день закон нередко допускает для граждан альтернативу, право выбора: обратиться за помощью к нотариусу или оформить документы по договоренности в простой письменной форме, причем даже по сделкам с ценным имуществом, таким, как недвижимость, автотранспорт, ценные бумаги. Но в Федеральных законах Российской Федерации установлены случаи, когда визит к нотариусу не только полезен, но и обязателен. И это оправданно.
Как правило, возникающие гражданские правоотношения всегда порождают какие-либо правовые последствия, определенный результат. При этом могут затрагиваться интересы не только лиц, совершающих, например, сделку купли-продажи квартиры, но и права членов семьи продавца и покупателя. В частности, их супругов, так как приобретенная в браке недвижимость считается совместной собственностью.
Исходя из общих начал гражданского законодательства, закон не допускает ущемления чьих-либо интересов. Поэтому в качестве дополнительной защиты прав заинтересованных лиц закон устанавливает определенный порядок совершения некоторых важных по правовым последствиям сделок - получение согласий заинтересованных лиц.
То есть, согласие - это ясно выраженное волеизъявление конкретного лица на совершение каких-либо действий другим лицом. Это согласие должно быть составлено обязательно в письменном виде, собственноручно подписано и удостоверено нотариусом, то есть, закреплено в специальном официальном документе.
В нотариальной практике в основном встречаются согласия, вытекающие из семейных отношений, но оформляются и иные различные согласия. Например, согласия супругов на совершение сделок другим супругом, согласия родителей на выезд их несовершеннолетних детей за пределы России, согласия совместно проживающих членов семьи на приватизацию жилого помещения в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» или на обмен жилого помещения, согласие прежнего собственника недвижимого имущества новому собственнику на абонентское обслуживание телефонного номера, согласие на усыновление или удочерение и некоторые другие случаи
Как правильно оформить любое согласие, вам всегда подскажет нотариус на приеме, но по наиболее актуальным вопросам необходимо иметь некоторое представление.
Итак, удостоверение согласий супругов на совершение сделок.
Семейные отношения регулируются законом (Семейным кодексом РФ) или договором (например, закон разрешает заключать брачные договоры, алиментные соглашения, соглашения об осуществлении родительских прав, о суррогатном материнстве и ряд других). В отношении супругов, поэтому, установлен законный или договорный режим имущества. О договорном режиме мы уже рассказывали в передаче «О брачном договоре». Законный же режим имущества супругов устанавливает общую совместную собственность на все имущество, приобретенное супругами в браке и, соответственно, равные права супругов на распоряжение этим имуществом.
При этом предполагается, что при распоряжении совместно нажитым имуществом каждый из супругов действует с согласия и одобрения другого. Это применимо для всех бытовых сделок в повседневной жизни.
Но особые правила установлены законом для совершения сделок имущественного характера, по наиболее ценным видам имущества, которые имеют особую ценность для семьи. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Такой защитой как раз и является оформление нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ необходимо получить до совершения сделки нотариально удостоверенное согласие супруга в 3-х случаях:
1. при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью,
2. при совершении одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)
3. при совершении одним из супругов сделки, требующей обязательной государственной регистрации.
Разберем эти случаи.
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относит: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы.
То есть, независимо от того, что требуется в сделках с перечисленным имуществом - нотариальное удостоверение или государственная регистрация, необходимо нотариально удостоверение согласие супруга.
Круг сделок, подлежащих обязательному удостоверению, сейчас пока невелик. Требования обязательной нотариальной формы установлены для договора о залоге движимого имущества или прав в обеспечение нотариально удостоверенного договора; согласия залогодателя физического лица на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое или недвижимое имущество; сделки по отчуждению долей в Уставном капитале ООО; договора ренты и пожизненного содержания с иждивением; уступки требования, основанной на нотариально удостоверенной сделке.
При этом неважно, какое это имущество: движимое или недвижимое. Если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, должно обязательно прилагаться нотариально удостоверенное согласие супругу, участнику этой сделки.
Государственной регистрации подлежит достаточно большое количество сделок и эти случаи также прямо названы законодателем. К таковым относятся: договоры купли-продажи и мены жилого помещения; договоры купли-продажи и мены предприятий; договоры дарения любого недвижимого имущества; договоры аренды недвижимого имущества на срок не менее года; договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением; договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости; договоры об ипотеке; сделки с объектами недвижимого имущества в составе предприятия и некоторые другие.
Как видно, для одних сделок закон устанавливает необходимость нотариального удостоверения и последующей государственной регистрации (договор ренты), для других сделок - необходимость только государственной регистрации (без нотариального удостоверения), такие как купля-продажа, дарение или мена недвижимости. Но в любом случае, если речь идет о распоряжении недвижимым имуществом, необходимо нотариально удостоверенное согласие супругов.
Для оформления своего согласия супруг должен лично обратиться к нотариусу и представить необходимые документы и информацию: паспорт, свидетельство о заключении брака, сведения о наименовании и адресе местонахождения объекта недвижимости, существенные условия будущей сделки.
Специальных требований к содержанию согласия законом не установлено - оно может быть оформлено по усмотрению супруга или в общем виде, например «даю согласие супругу на продажу приобретенной в браке квартиры по адресу … за цену и на любых условиях по его усмотрению» (если в семье хорошие доверительные отношения) или более конкретно выраженное, например, установлена минимальная цена продажи или порядок расчета в присутствии обеих супругов или конкретный покупатель.
Причем, надо отметить, что к 3-м уже названным сделкам «по распоряжению имуществом», «требующим нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации» относятся и сделки по приобретению недвижимости в собственность, так как приобретение недвижимости осуществляется за счет общих средств супругов. Супруг, не участвующий в сделке, становится по закону собственником 1/2 доли в праве на имущество и приобретение недвижимости также имеет важное значение для семьи.
Поэтому по сделкам с недвижимостью требуется нотариально удостоверение согласия супруга и продавца и покупателя (за исключением тех сделок, которые не подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а происходит только государственная регистрация перехода прав, как с нежилой недвижимостью - гаражи, дачи).
В законе ничего не сказано о сроке действительности нотариально удостоверенного согласия супругов и этот вопрос дискутируется. Судя по практике, придерживаются такого мнения, что согласие может быть как бессрочным, так и срочным (если супруг укажет в согласии срок его действия).
Дискуссионным является также вопрос о возможности отмены супругом нотариально удостоверенного согласия от его имени. В практике считается допустимым отмена согласия до совершения сделки (которая одобрялась этим согласием), но подобное заявление об отмене также должно быть удостоверено нотариально.
В Семейном кодексе РФ, в ст. 35, указаны последствия несоблюдения требований закона об обязательности оформления согласия супруга: супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как видно, нарушение описанного выше правила не влечет автоматически ничтожность совершенной без согласия супруга сделки, эта сделка лишь становится оспоримой.
Тем не менее, как показывает многолетняя российская судебная практика, отсутствие согласия супруга на совершение сделки практически всегда трактуется судами в качестве одного из серьезных оснований для признания такой сделки недействительной.
Соблюдение требования о получении предварительного нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение вторым супругом сделки с недвижимым имуществом обеспечивается территориальными органами государственной регистрации при проведении государственной регистрации сделок и перехода прав и нотариусами (если нотариальное удостоверение обязательно или если стороны сами решили оформить сделку нотариально).
Поэтому вряд ли возможно совершение сделки без наличия нотариально удостоверенного согласия другого супруга, но во избежание негативных правовых последствий покупателям недвижимости всегда стоит самостоятельно проверить весь комплект документов, представляемых для сделки.
Не требуется нотариально удостоверенного согласия супруга:
- при совершении сделок с ценными бумагами (т.к. закон не установил такое условие),
- при совершении сделок с автотранспортом, поскольку действующими правовыми актами предусмотрена обязательная регистрация самих транспортных средств, а не сделок с ними,
- если совершается сделка супругом со своим личным имуществом, т.е. приобретенным им до брака или полученным в браке на условиях дарения или наследования или по иным безвозмездным сделкам,
- если удостоверен брачный договор, предусматривающий установление режима раздельной собственности на конкретное недвижимое имущество,
- если соглашением о разделе имущества или решением суда конкретное имущество передано в собственность одного из супругов.
Достаточно сложно решить вопрос, если супруг уклоняется от дачи согласия на распоряжение имуществом. В юридической литературе и на практике по этому поводу существуют различные мнения - оформить передачу заявления супругу, вынести судебное решение о разрешении отчуждения недвижимости. Однако у «обиженного» супруга всегда есть установленное законом право требовать признания сделки недействительной в судебном порядке (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Поэтому, при немотивированном отказе супруга дать согласие на совершение сделки с недвижимым имуществом можно рекомендовать заинтересованному в сделке супругу более безопасный и законный путь - обратиться в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества и после вступления судебного решения в законную силу (при условии, что недвижимое имущество будет определено в собственность заинтересованного супруга) сделку по распоряжению этим имуществом можно оформлять без согласия второго супруга.
И в заключении хотелось бы разъяснить, что в случае, если человек, совершающий сделку по распоряжению имуществом, не состоит в браке или вдов, то это обстоятельство для действительности сделки, подтверждается заявлением этого лица об отсутствии супруга по конкретным причинам. Нотариус свидетельствует подлинность подписи лица на указанном заявлении и знакомит с содержанием этого документа второго участника сделки.
Президент ООНП
нотариус Псарева Э.С.