радиоэфир 14.06.2012 г.

С каждым годом растет число граждан, имеющих недвижимость, следовательно, граждане все чаще задаются вопросом, как распоряжаться принадлежащим им недвижимым имуществом, перед ними встает вопрос: подарить или завещать. Однако, как показывает практика, люди очень часто путают эти понятия и последствия совершения этих сделок. Сегодня я постараюсь наиболее доступным образом разъяснить последствия этих сделок и особенности их заключения. Пожилые люди, придя на консультацию к нотариусу часто выражая желание подарить недвижимость, например квартиру, употребляют такую фразу «Я хотел бы подарить свою квартиру после моей смерти». Нотариус разъясняет, что в договоре дарения присутствует элемент завещания, поэтому такую сделку совершить нельзя. Но давайте вначале разберемся, что же такое завещание, и что такое дарение.

Итак: завещание — это односторонняя сделка (то есть для ее совершения необходимо и достаточно волеизъявления одной стороны  (самого завещателя), например собственник квартиры не обязан ставить в известность либо спрашивать разрешения у супруга, членов семьи, детей, на то, чтобы написать завещание у нотариуса. Составив завещание (распоряжение своим имуществом на случай смерти) гражданин продолжает являться собственником этого имущества, вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в дальнейшем подарить, обменять и продать его, пользоваться и распоряжаться до дня своей смерти. Может в любое время отменить составленное завещание, придя к любому нотариусу в любом населенном пункте, и совсем не обязательно к тому нотариусу, который составлял его. Для этого нужно составить распоряжение об отмене завещания, либо составить новое завещание в отношении этого имущества, тогда ранее составленное завещание утрачивает свою силу. Проще говоря, гражданин может составить 5 завещаний, и только последнее будет иметь юридическую силу, ранее составленные отменяются последующими.

Для составления завещания требуется паспорт, нотариальный тариф составляет 1000 рублей, важно правильно указать адрес имущества и ФИО лица, в пользу которого составляется завещание, каких либо документов, подтверждающих право на имущество, не требуется. Можно также составит завещание не только на то имущество, которым вы владеете но и на то, которое планируете приобрести в будущем. После вашей смерти наследник, указанный в завещании, должен подать нотариусу, который обслуживает территорию, где проживал на день смерти умерший, заявление о принятии наследства в течение 6 месяцев после смерти гражданина. При этом документов, свидетельствующих о наличии родственных отношений представлять не требуется (а это немаловажно, т. к. подчас собрать такие документы бывает затруднительно, например когда дочь умершего, ранее состояла в браке, затем его расторгла, фамилию оставила мужа, свидетельство о браке осталось либо в суде, либо в органах ЗАГСа). В случае оформления наследства по закону ей необходимо было бы получить в органах ЗАГСа (там, где их брак регистрировался справку о том, что она ранее состояла в браке и ее добрачная фамилия была такой-то). По истечении 6 месяцев при предоставлении необходимого пакета документов, нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, которое необходимо зарегистрировать в органах Росреестра (на недвижимое имущество).

При составлении завещания нотариус обязан разъяснить гражданину последствия заключения данной сделки. В особенности это касается правил об обязательной доли, предусмотренной ст. 1149 Гражданского Кодекса РФ. Обязательная доля - это гарантия защиты слабых, незащищенных наследников. На обязательную долю имеют право несовершеннолетние, нетрудоспособные наследники первой очереди и иждивенцы умершего. К ним относятся несовершеннолетние, нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы. Данная категория наследует независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Исходя из сказанного, можно сделать некоторые выводы: завещание имеет место в том случае, если нет претендентов на обязательную долю, если гражданин хочет остаться собственником своей недвижимости, например, хозяином квартиры до своей смерти, если гражданин предполагает изменить завещательное распоряжение в последующем.

На   сегодняшний   момент   завещание   является   одной   из наиболее распространенных сделок. К нотариусу обращается большое количество граждан, которые хотели бы распорядиться своим имуществом на случай своей смерти. А теперь вернемся к договору дарения.

Договор дарения - это двусторонняя сделка, то есть при удостоверении договора обязательно присутствие как дарителя (собственника квартиры) так и одаряемого. При удостоверении договора необходимо иметь пакет документов. Рассмотрим это на примере квартиры:

-правоустанавливающий документ (например, договор приватизации),

-правоподтверждающий документ (свидетельство о государственной регистрации права),

-технический паспорт на квартиру,

-выписку из лицевого счета, выданную жилищно-коммунальными организациями о прописке, с тем чтобы определить наличие прописанных в квартире третьих лиц (которые сохраняют за собой право на проживание независимо от смены собственника),

-выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов, запрещений,

-и, в определенных случаях, (если недвижимость приобреталась собственником в браке и были затрачены совместные деньги на покупку) нотариально удостоверенное согласие супруга собственника.

После заключения договора, стороны должны зарегистрировать договор дарения и переход права собственника к одаряемому в органах обязательной государственной регистрации (то есть Управлении Росреестра по Орловской области), в законе не указан срок, в который стороны должны зарегистрировать договор, но переход права к одаряемому возникает после государственной регистрации. А если, не успев зарегистрировать договор, одна из сторон умирает, например бывший собственник, то одаряемому придется устанавливать свое право в суде. С момента государственной регистрации новым собственником становится одаряемый, а вот прежний собственник уже не вправе претендовать на квартиру, и если даже остается там проживать, то на правах третьего лица (квартиранта). И требовать в дальнейшем от одаряемого заботы о себе, ухода (как на самом деле часто бывает в жизни) он не имеет права. И, например, если старая бабушка завтра вдруг окажется в доме престарелых, куда ее поместил сын, получивший квартиру в дар от нее, ей трудно будет в судебном порядке отстоять квартиру. Поэтому обращаю ваше внимание на то, что договор дарения – это безвозмездная сделка, и встречных обязательств (например ухода за бабушкой) в ней не должно быть. Если же гражданин имеет целью передать квартиру, с тем, чтобы за ним ухаживали, помещали на лечение, покупали продукты, убирали квартиру, следует заключить договор ренты, либо договор пожизненного содержания с иждивением, где будут прописаны все права и обязанности сторон. Квартира, как и при договоре дарения, уже при жизни гражданина переходит в собственность второй стороны сделки, но распорядиться ею (продать, подарить, обменять) он может только лишь с письменного нотариально удостоверенного согласия прежнего собственника, либо после его смерти самостоятельно (после снятия обременения в органах государственной регистрации). Но об этом договоре более подробно мы поговорим в следующих передачах.

Возникает вопрос - где же оформить договор у нотариуса либо у риэлтора, в юридической консультации и т. д. Законодатель дал право выбора гражданам. Для того, чтобы сделать этот выбор, гражданин должен знать все плюсы и минусы оформления. Начнем с того, что оформляя документ в простой письменной форме, ни у кого нет обязанности разъяснить вам права третьих лиц, несовершеннолетних, а также последствия совершенной сделки. Риэлтор за это ответственности не несет. Вы оплачиваете ему лишь за техническую работу, и сопровождение в органы обязательной государственной регистрации.

Нотариус проверяет дееспособность граждан, наличие арестов и запрещений на объект недвижимости (у нас есть Единая информационная система, позволяющая аккумулировать все данные по объекту недвижимости), наличие третьих лиц, их права. В моей практике были случаи, когда разъяснив сторонам все последствия сделки, люди отказывались от заключения договора (например, новый собственник не будет пользоваться определенными льготами, будет платить налог на имущество, либо имущество имеет скрытые долги) и одаряемый отказывался от получения дара. Если ваша сделка будет предметом рассмотрения в суде, суд с большим доверием отнесется к нотариально удостоверенному договору, нежели к договору, совершенного в простой письменной форме. Поэтому, если вы хотите избавить себя от ненужных нервотрепок, следует обращаться только к нотариусу.

Нотариус Алексеева Е.П.