"Готов Ответить". Эльвира Псарёва о новых правилах дарения недвижимости
Подарить недвижимость по обычному письменному договору теперь нельзя. По новым правилам все сделки по дарению недвижимого имущества заверяются у нотариуса. Почему ввели такое новшество? Как будет происходить переоформление собственности? На эти и другие вопросы ответила Президент Орловской областной нотариальной палаты Эльвира Псарёва.
Ведущий: В СМИ появилась информация об изменениях в порядке оформления сделок с недвижимым имуществом, непосредственно касающихся и деятельности нотариусов и, конечно, всех жителей России.
О новшествах и их роли и значении для граждан и общества мы беседуем с частым гостем наших программ Президентом Орловской областной нотариальной палаты, нотариусом Орловского нотариального округа, Заслуженным юристом Российской Федерации Эльвирой Семеновной Псаревой.
1. Ведущий: Из наших бесед всегда ясно, что к нотариусам можно обращаться по многим жизненным вопросам и они оказывают большую правовую помощь гражданам и обществу. Год только начался и с чем нотариат входит в новый год?
Псарева Э.С.: Для российского нотариата 2025 год станет очередным этапом развития и ответственной работы чтобы обеспечивать защиту прав и интересов граждан и бизнеса, стабильность и безопасность гражданского оборота. И в новый год нотариат входит с большим багажом новелл законодательства.
2. Ведущий: Вы всегда при наших встречах сообщаете что-то новое. Неужели появилось что-то новое за столь короткое время?
Псарева Э.С.: Да, изменений много и они очень существенные и значимые как для деятельности нотариусов, так и для общества, для населения России, так как касаются РАЗЛИЧНЫХ важных жизненных вопросов и ситуаций .
Целый спектр норм, касающихся разных вопросов в гражданских правоотношениях, где присутствуют нотариусы, вошел в пакет 4 ЗАКОНОВ, которые.08.08.2024 г. подписаны Президентом РФ. Кратко я уже упоминала о них в предыдущей передаче (например, в корпоративной среде с 01.09.2024 г. обязательно удостоверять решения органов управления в ООО и АО и решения ЕУ ООО об избрании единоличных руководителей исполнительных органов).
Но уже приняты в конце декабря и новые законы, и внесены изменения в ряд действующих законов и иных нормативных документов, которые буду вводится в действие в разные даты 2025 года.
3. Ведущий: Расскажите нам о самом новом и важном.
Псарева Э.С.: Начало года характеризует ДЕВИЗ - больше безопасных сделок с недвижимостью.
В 2024 году заметно выросло число сделок с недвижимостью у нотариуса. Граждане все чаще выбирают нотариальную форму, даже если это не обязательно по закону - необходимо было нотариально удостоверять только сделки по дарению доли недвижимого имущества.
Это объясняется желанием обезопасить себя от правовых и финансовых рисков, которые могут повлечь операции с дорогостоящим имуществом.
И одно из наиболее значимых изменений 2024 г. года - принятие очень актуального закона об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок дарения недвижимости, который вступил в силу уже с 13 января 2025 года. Подписан Президентом РФ 13.12.2024 г. новый ФЗ № 459-ФЗ, который внес изменения в ст. 574 ГК РФ и по которому договор ДАРЕНИЯ недвижимости между гражданами надо будет обязательно удостоверять у нотариуса во всех случаях. Речь о любой недвижимости: и жилой и коммерческой. Причем, вначале такую меру законодатель предлагал распространить только на случаи, когда сделка заключается между людьми, не являющимися близкими родственниками. Т.е. сначала проект предусматривал исключение для близких родственников, но в итоге эксперты посчитали необходимым распространить требования об ОНФ договора и между родственниками и закон коснулся всех граждан.
4. Ведущий: А как до этого оформлялось дарение недвижимости, разве не нужен был нотариус?
Псарева Э.С.: Сделки с недвижимостью всегда были традиционной для нотариата сферой компетенции. Но согласно принятому в 1995 году Гражданскому кодексу РФ и вступившему в силу в 1998 году Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 1998 года было отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом якобы для упрощения и ускорения оборота недвижимости. И договоры отчуждения недвижимости, в т.ч. и дарения стало возможно оформить в простой письменной форме. Т.е. скачать типовой образец из Интернета, заполнить, подписать, оплатить госпошлину и представить его в Росреестр через МФЦ. В компетенцию Росреестра не входит проверка желания и воли сторон и чистоты сделки. Технически вносится в ЕГРН запись о праве нового собственника жилья.
В 2015 г. были внесены изменения в законодательство и в обязательном порядке стало требоваться нотариальное удостоверение ряда сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. Т.е. можно было в ППФ через МФЦ оформить договор дарения, если недвижимость - собственность одного человека. И в нотариальной, если у недвижимости несколько собственников и только один хочет подарить свою часть. Теперь всем надо обращаться к нотариусам.
5. Ведущий: Чем вызвано принятие закона?
Псарева Э.С.: Принятие закона - инициатива НЕ нотариата, а государства и общественности. Этот вопрос обсуждался больше 2 лет. И нотариальное удостоверение сделок по дарению недвижимости, особенно жилой - давно назревшее и оправданное правовое решение в имеющейся проблеме защиты имущественных прав граждан. Дело в том, что отмена ОНФ сделок с недвижимостью не принесла пользы ни государству, ни обществу, ни гражданам, привела к самым негативным последствиям, связанным с нарушением прав собственников (прежде всего социально незащищенных граждан) и максимальной нагрузке судов и органов внутренних дел - временные, материальные и моральные затраты участников гражданского оборота на оплату услуг коммерческих, риелторских фирм и судебных издержек значительно превысили сумму нотариального тарифа за удостоверение сделок и бесценность собственного спокойствия. Статистика Общественной Палаты ГД, правоохранительных органов и анализ судебной практики показала, что в течение 5 лет ежегодный прирост числа приговоров, вынесенных за совершение мошеннических действий с договорами дарения, составляет 15%. А с 2019 г. увеличился почти вдвое. Это очень серьезная проблема, так как 35% мошенничества от общего числа приговоров по недвижимости совершается в сфере дарения жилой недвижимости. Объем ущерба от мошенничества с дарением недвижимости составил в 2023 г. 2,17 млрд. А по итогам 2014 г. на 21% больше. Т.е. возросло число преступлений на рынке недвижимости, заключенные в ППФ сделки стали часто оспариваться, а записи в ЕГРН отменяться.
6. Ведущий: А каким образом мошенники действовали?
Псарева Э.С.: Недвижимость является желанной добычей для мошенников.
Главный инструмент преступников и излюбленный вариант мошенников - возможность заключить договор в простой письменной форме и оформить сделку в МФЦ. Но не только мошенники. На обман порой идут даже родные и близкие. Криминальных схем и способов присвоить квартиру или дом было много. Основное - преступники втирались в доверие к пожилым людям и обещали им в обмен на подаренную квартиру и денежное содержание, и уход, и заботу и другое меньшее жилье. Практика показывает, что люди не осознают, что дарение безусловная сделка, право собственности на жилье сразу после регистрации в Росреестре теряется и переходит к одаряемому и все обещания устные об уходе, заботе и помощи финансовой не работают, а остаются на совести одаряемого.
Как правило, при таких аферах владельцев квартир уговаривали пойти в МФЦ и подписать договор дарения. Там никто не выясняет, понимает заявитель смысл и правовые последствия сделки или нет. У сотрудников МФЦ нет ни соответствующих полномочий и обязанностей, ни юридической квалификации. В итоге растерянность и непонимание происходящего нередко оборачиваются для людей потерей жилья. В итоге используется распространенная схема, когда «добрые» соседи или знакомые обещают пожилой хозяйке квартиры заботу и уход взамен на ее подаренное им жилье, но сразу после получения недвижимости выставляют ее на улицу.
Распространены также и случаи подлога документов, когда вместо договора купли-продажи, ренты или завещания на подпись подкладывается договор дарения. Многие люди не знают юридических тонкостей и зачастую путают дарение с завещанием, с договором пожизненного содержания с иждивением, что делает человека, особенно пожилого, уязвимым. Бабушка, которую мошенники приводят в МФЦ, может не понимать, что она подписывает договор дарения. Как часто слышим в нотариальных конторах - «хочу подарить ПОСЛЕ смерти» - естественно, нотариус оформит только ЗАВЕЩАНИЕ. Или она может верить в какие-то устные договоренности, которые ничего не значат. В итоге в МФЦ бабушка подписывает документы и остается без жилья. У нотариуса такая ситуация невозможна.
Что важно - все эти сделки непременно заключаются в простой письменной форме, которая повсеместно является лазейкой для мошенников. Важно понимать, что найти виновных и доказать недействительность сделки, когда она заключалась в простой письменной форме, крайне затруднительно. Судебные тяжбы могут длиться годами. А с учетом актуальных с 2025 года значительно увеличенных размеров судебных госпошлин издержки на обращение в суд могут и вовсе оказаться неподъемными для истца. Особенно если им выступает человек пенсионного возраста.
Понятно было всем, что заключаемые в ППФ договоры дарения несут большой социальный риск, так как чаще всего их заключают пожилые люди либо с зависимостью алкогольной или психической, которые не понимают смысл и последствия договоров и им никто их не разъясняет в МФЦ. Теперь же подарить любую недвижимость возможно будет только через нотариуса. Нотариус разъяснит суть и последствия, уточнит реальную волю сторон. И если заподозрит, что кто-то обманывает или влияет на волю человека, сделка не состоится. Так что у мошенников точно не останется шансов.
7. Ведущий: Почему обязали и близких родственников оформлять дарение нотариально?
Псарева Э.С.: В первоначальном виде законопроект предлагал ввести ОНФ оформления договоров дарения только для посторонних лиц. Такие сделки исключение и редкость и требуется больше внимания для дополнительной проверки и установления истинной воли дарителя (понимает ли он значение и сути дарения), что доступно только нотариусам. Но затем позиция изменилась. Ведь не только посторонние мошенники пользовались простотой утраты квартиры по дарственной, оформленной в ППФ. Зачастую имущественные интересы собственника жилья нарушали и близкие родственники. И при этом в отзыве Правительства РФ, а также в заключении Общественной палаты РФ отмечалась необходимость распространения требования об обязательной нотариальной форме, в том числе для сделок дарения имущества между родственниками. Близкое родство между дарителем и одаряемым само по себе не исключает нарушения имущественных интересов изначального собственника недвижимости, что подтверждает и судебная практика. Напротив, особое доверие к супругу, детям, внукам и иным родственникам делало дарителя (особенно пожилого и беспомощного ) еще более уязвимым и менее осторожным и бдительным). Есть случаи, когда родственники попросту давят на собственника и путем шантажа заставляют его подписать дарственную. А это также может установить только нотариус при личной беседе с дарителем.
8. Ведущий: То есть задача и цель закона - защитить граждан с помощью нотариуса?
Псарева Э.С.: Да. Цель Закона - повысить уровень гражданско-правовой защиты имущественных прав граждан - собственников недвижимости со стороны государства и сокращение мошенничества в этой сфере посредством введения нотариальной формы удостоверения договоров дарения. Новый закон направлен на пресечение мошеннических схем с недвижимостью, основанных на дарственных, заключенных в простой письменной форме. Не случайно, что новый закон был единогласно одобрен на пленарном заседании Совета Федерации в начале декабря. Сенаторы уверены, что новые правила сделают сделки по дарению недвижимости прозрачнее и станут препятствием для мошенников. И посчитали решением проблемы – принятие закона об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок. В случае нотариального удостоверения риск практически нулевой. Нотариусы при удостоверении любой сделки обязательно беседуют с заявителями, проверяют их правоспособность и дееспособность и визуально и путем запроса письменных подтверждений через ЕГИССО, проверяют наличие права на совершение сделки(изучают правоустанавливающие документы и данные ЕГРН, т. е. Наличие или отсутствие каких-либо ограничений и запрещений или обременений) ,выявляют и уточняют истинную волю дарителя, исключая риски подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии, предупреждают о характере сделки и разъясняют ее смысл и значение и юридические последствия, тем самым предупреждая заключение сделки под влиянием обмана или угроз или неблагоприятных обстоятельств или под воздействием алкоголя или психотропных средств.
Участие нотариуса не позволит ввести собственника в заблуждение и незаконно отобрать его жилье. Нотариус обязательно разъясняет сторонам суть и последствия подписания документа. Т.е. у недобросовестной стороны нет шансов «подсунуть» собственнику документ с иным юридическим смыслом, о котором была договоренность, что может произойти при заключении сделки в ППФ. При подозрении на аферу нотариус отказывает в совершении нотариального действия, и такие истории в нотариальной практике неоднократно случались. Но у мошенников в таких случаях почти всегда оставался «план Б» - визит в МФЦ, где можно спокойно оформить дарственную без «лишних» расспросов и проверок. В случае введения обязательной нотариальной формы такой вариант исключен.
При этом самостоятельно идти регистрировать такие сделки в Росреестре не требуется — нотариус сам направит документы в электронном виде в Росреестр бесплатно для граждан(оплачивается сторонами только регистрация перехода прав в Росреестре) и регистрация права происходит в течение 1 рабочего дня..
Что касается стоимости нотариального удостоверения дарственной, то она снизилась, так как такое действие станет обязательным. Федеральный тариф в этом случае равен 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не более 20 000 рублей. Что еще важно — каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Такая ответственность нотариусов обеспечивается четырьмя ступенями. В большинстве случаев для возмещения ущерба, возникшего по вине нотариуса, хватает первых трех: индивидуального страхования нотариуса, коллективной страховки нотариальной палаты субъекта РФ и личного имущества нотариуса. А для особо крупных выплат или нестандартных ситуаций законодатель предусмотрел четвертую ступень - компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП).
Поэтому можно сказать, что нотариус - единственный участник рынка недвижимости, который несет полную финансовую ответственность за результат своей профессиональной деятельности. То есть, закон направлен на пресечение мошеннических схем с недвижимостью, где так называемые дарственные уже многие годы являются одним из самых излюбленных инструментов по незаконному отъему жилья. Нотариальное удостоверение договоров дарения поможет снизить риски для всех категорий граждан» и значительно разгрузить судебную систему.
И еще один очень важный момент - нотариальное удостоверение договоров поможет обеспечить достоверность внесенных в ЕГРН сведений, так как поступать они будут от нотариусов.
9. Ведущий: А если собственник или одаряемый не смогут сами явиться к нотариусу, как быть? Есть выход?
Псарева Э.С.: Для этого существуют доверенность и дистанционные сделки.
Нет сегодня проблем - оформить договор дарения можно, находясь на расстоянии. В целом, по данным Федеральной нотариальной палаты, в 2024 году россияне 3,6 млн раз обратились к нотариусам с запросом на перевод бумажного документа в цифровую форму и обратно. Поэтому, если даритель и одаряемый не могут одновременно присутствовать у нотариуса, то они могут выдать доверенность. А это нотариальное действие позволяет за считанные минуты переслать документ в любую точку страны с сохранением его юридической силы. За быстроту передачи оно получило название «телепортация», его официальное название - удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Также возможно выдать и доверенность на принятие в дар недвижимого имущества. Если стороны хотят самостоятельно подписать договор, но находятся в разных городах- используются дистанционные сделки и не придется ехать к 1 нотариусу по месту нахождения недвижимости. Каждая из сторон приходит в своем городе к нотариусу и, в результате взаимодействия нотариусов будет составлен единый электронный документ по особым правилам, удостоверенный их усиленными цифровыми подписями.
10. Ведущий: Появились ли в связи с принятием нового закона об обязательной нотариальной форме сделок по дарению недвижимости какие-либо ограничения или условия для таких сделок?
Ответ: Новых нет ограничений, но действуют все уже закрепленные законодательно условия, ограничения и запреты, как и при оформлении долей недвижимости. Например:
1: запрет на дарение имущества от имени недееспособных граждан, а также малолетних граждан (до 14 лет) и отчуждение имущества несовершеннолетних (от 14 до 18 лет) только с предварительного письменного разрешения органов опеки и попечительства.
2: подарить можно только имущество, права на которое зарегистрировано право собственности в ЕГРН и в государственном реестре не установлено никаких ограничений и обременений в отношении предмета дарения.
3: нельзя подарить долю жилого помещения, в том числе от целого помещения, если в результате площадь подаренного помещения, приходящегося на долю каждого из сособствеников, определяемая пропорционально доле каждого из них, составит менее 6 кв.м. общей площади жилого помещения. Об этом уже говорили мы в одной из передач, но напомню - с 01 сентября 2022 г. вступил в силу закон №310-ФЗ установивший, предельно допустимый минимальный размер в праве на жилое помещение - минимальная площадь в жилом помещении, которой может владеть собственник, не должна быть менее 6 кв.м. - внесены соответствующие дополнения в ст. 30 ЖК РФ. Это было сделано на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений, когда приобретались минимальные кв.м. и новые собственники пользовались привилегиями собственников недвижимости, вплоть до регистрации на своих 2-3 кв.м. и получения льгот некоторых. причем, чаще всего это оформлялось с помощью дарения, чтобы избежать соблюдение правил о преимущественной покупке другими совладельцами этой маленькой доли. Обеспечивать соблюдение этой нормы поручили нотариату.
4: нельзя подарить квартиру от имени собственника, который находится в стадии банкротства.
5: оформляется договор дарения недвижимости строго по месту ее нахождения. Пока так. Вопрос об оформлении в любом месте пока обсуждается.
6. необходимо обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга(и) собственника, если недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов.
11. Ведущий: А обязаны ли те, кто получил имущество в дар, платить какие то налоги или сборы?
Псарева Э.С.: Особенность договоров дарения с точки зрения налогового законодательства - у одаряемого возникает налогооблагаемый доход, экономическая выгода, так имущество переходит в дар безвозмездно, без оплаты. Налог на дарение давно отменен, НО возникает налоговое обязательство - оплатить сбор (НДФЛ), В соответствии со ст,.217 НУ РФ, платить сбор на дарение нужно только при получении: недвижимости - квартира, дом, земельный участок, транспортного средства, акций, пая или долей. Учитывая высокую стоимость квартир и других объектов недвижимости, налог при их получении приходится платить немалый. И здесь важно понимать - кто и когда платит. Главный момент - налоговый сбор зависит от того, кто выступает в роли дарителя. ЕСЛИ подарок получен от членов семьи или близких родственников, то он не подлежат налогообложению. Причем независимо от вида имущества: недвижимость, транспортные средства, деньги, драгоценные металлы, прочие материальные ценности. НАДО помнить, что понятие члены семьи и близкие родственники применяется согласно ст.14 СК РФ. Ими признаются: супруги, родители и дети, в том числе и усыновленных, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры — полнородные и неполнородные. Исключений данная норма не содержит: близкие родственники могут дарить друг другу что угодно, на любую сумму, без каких-либо ограничений, и налогообложения не будет. Неполнородные братья и сестры - это лица с общим отцом или матерью, их также принято называть сводными. Законом не ограничено количество сделок по дарению имущества. Даритель может подарить несколько квартир, участков или любой другой собственности. А одаряемый может принимать любое количество подарков от одного и того же или разных дарителей. Если дарение происходит между людьми, которые не относятся к числу близких родственников, то обязанность у одаряемого оплатить НДФЛ возникает только в случае дарения: недвижимого имущества - например, квартиры, апартаментов, дома, комнаты, земли помещения; транспортных средств - авто для личного пользования, коммерческого или специализированного транспорта; акций; долей; паев. Для расчета используют кадастровую стоимость недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности от дарителя к получателю. Основание — статья 214.10 НК РФ. Для разных категорий физических лиц может действовать ставка НДФЛ 13%, 15% или 30%.
Что касается дарителя, налоговой обязанности здесь не возникает. Имущество передают на безвозмездной основе без получения чего-либо взамен. Поэтому, никаких налоговых последствий такой подарок не несет.