Для разных целей и форматов: сделки с недвижимостью все чаще заверяют у нотариусов
В России продолжает расти спрос на дистанционный формат нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В первом полугодии 2024 года сделок с участием двух и более нотариусов было зафиксировано на 90% больше, чем годом ранее. А в таких сегментах как отчуждение земельных участков, участков со строениями и нежилых помещений отмечен более, чем двукратный рост. Чаще всего к дистанционному формату за указанный период прибегали жители Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Республики Крым и Подмосковья.
Если говорить о классических сделках, когда стороны собираются в одной нотариальной конторе, то здесь самые высокие темпы роста наблюдаются в части загородной недвижимости. За первые шесть месяцев 2024 года нотариусы удостоверили почти 31 тысячу договоров по отчуждению земельных участков, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2023. Пятерка регионов-лидеров здесь: Московская область, Дагестан, Ленинградская область, Крым, Краснодарский край и Ростовская область.
Рост числа обращений в нотариальные конторы за удостоверением различных сделок с недвижимостью, как и во все времена, объясняется желанием людей обезопасить себя от правовых и финансовых рисков, которые могут повлечь операции с дорогостоящим имуществом.
Под защитой закона
Напомним, что в ряде случаев нотариальное заверение сделки с недвижимостью обязательно по закону. Это касается наиболее уязвимых сегментов рынка, таких как сделки с долями, а также с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. И нотариальная практика показывает, что такая мера абсолютно оправдана. Так, достаточно часто нотариусам при удостоверении сделки удается выявить нарушения прав третьих лиц при выделении долей материнского (семейного) капитала.
Случай из практики: заявители обратились за удостоверением продажи квартиры, единоличным собственником которой был 17-летний подросток. Все документы, включая согласие органов опеки, были в порядке, но в ходе разговора выяснилось, что при покупке жилья был использован маткапитал. Квартиру оформили на троих — мать, отца и младшего сына, после чего родители подарили свои доли ребенку. При этом в в семье есть еще и старший сын, но ему долю не выделили. Потенциальный покупатель узнал об этом факте только в нотариальной конторе и приобретать сомнительную квартиру отказался. Что интересно, присутствующий там риелтор прямо заявил, что дождется совершеннолетия владельца недвижимости, чтобы спокойно продать ее без нотариуса.
Обойти интересы детей пытались участники и другой сделки. Девушка пришла в нотариальную контору с намерением приобрести квартиру, в числе собственников которой были несовершеннолетние. По документам все было чисто, проблемы начались при обсуждении вопроса о способе расчета по сделке. Покупательница хотела воспользоваться депозитом нотариуса, но покупатели настаивали на наличных и хотели получить их до регистрации перехода права собственности. В ходе беседы выяснилось, что органы опеки дали распоряжение купить для детей новый объект недвижимости. Но продавцы решили получить наличные, не исполнить распоряжение опеки и добиться от нее разрешения просто оставить деньги на счетах в минимальном количестве. Якобы такой схемой воспользовались их знакомые, и сделка не была оспорена. Покупатель от такого сомнительного приобретения отказалась, а через неделю пришла в контору за заверением другой сделки, в которой продавец принял все ее условия.
Еще в одном случае обращение к нотариусу помогло защитить права и интересы пожилого человека. Органы опеки разрешили продать квартиру, среди собственников которой были несовершеннолетние, при условии дарения им долей, принадлежащих дедушке. Соответственно, в нотариальную контору семья обратилась за удостоверением сразу двух сделок — договора купли-продажи и договора дарения. Как выяснил нотариус, дедушка пребывал в абсолютной уверенности, что дарит эти доли внукам на время. Юрист разъяснил, что временно дарить нельзя, и внуки смогут вернуть доли только, когда станут совершеннолетними и если сами этого захотят. После этого пожилой мужчина отказался от идеи подарка.
Подарок поневоле
Дурную славу одного из самых рискованных типов сделок с недвижимостью давно заслужили дарственные. В большинстве случаев участие нотариуса здесь необязательно, однако практика показывает — порой критически необходимо.
Возможностью заключить договор в простой письменной форме и оформить сделку в МФЦ часто пользуются мошенники. Они втираются в доверие к пожилым людям и обещают им в обмен на подаренную квартиру и денежное содержание, и уход, и заботу. Или поступают еще проще — вместо договора ренты или завещания дают на подпись дарственную. В итоге пенсионеры зачастую оказываются на улице — без жилья и средств к существованию.
Такая неприятная история чуть было не произошла с пенсионеркой из Ленинградской области, и обмануть ее пытался не посторонний человек, а родная дочь. Она попыталась зарегистрировать сделку дарения доли в квартире в МФЦ, но получила отказ, так как в данном случае предусмотрено обязательное нотариальное заверение. В нотариальной конторе выяснилось, что мама ничего дарить дочке в принципе не собиралась, а в МФЦ ее уговорили поехать для подписания документов на получение социальных выплат.
Еще одна реальная история — москвичка пришла в нотариальную контору с намерением подарить свою двухкомнатную квартиру иностранному гражданину, который у снимал у нее комнату. Во время беседы у нотариуса зародились сомнения в том, что заявительница осознает значения своих действий — она постоянно отклонялась от темы разговора. Также выяснилось, что у женщины есть дочь, с которой она поддерживает отношения. Нотариус попросил телефон дочери и описал ей ситуацию. Понятно, что сделка в итоге не состоялась, хотя при заключении договора в простой письменной форме через МФЦ результат мог бы быть иным.
Нотариусы, в отличие от сотрудников МФЦ, могут спасти потенциального дарителя не только от обмана, но и от их собственной правовой неграмотности. Достаточно часто в нотариальные конторы приходят пожилые люди с запросом «хочу подарить квартиру после смерти». Также нередки случаи, когда заявитель говорит, что хочет «оформить квартиру на внука», не поясняя, что имеет в виду. Еще один вариант — намерение подарить жилье родственнику в обмен на уход и денежное содержание.
В каждом из таких случаев нотариусу приходиться разъяснять, что право собственности к новому владельцу переходит сразу же после заключения договора дарения, и он может распорядиться этим правом как угодно, в том, числе, попросить дарителя освободить жилплощадь. Кроме того, договор дарения — безусловная сделка, а значит, уход и содержание получатель подарка обеспечивать не обязан. И расторгнуть договор дарения, если что-то пойдет не так, просто не получится.
После таких разъяснений значительная часть заявителей отказывается оформлять дарственную и находит другие способы распорядиться своим имуществом, например, написать завещание или заключить договор ренты.
О том, что договоры дарения жилья должны проходить через нотариусов говорят не первый год, в том числе на законодательном уровне. Уже этой осенью Госдума рассмотрит законопроект о введении обязательной нотариальной формы в этом сегменте сделок.
Поддельное доверие
Эксперты настоятельно советуют обращаться к нотариусам и в том случае, если одна из сторон сделки с недвижимостью, например, продавец, действует по доверенности. В этом случае должно насторожить само нежелание второй стороны идти в нотариальную контору. Не исключено, что доверенность окажется недействительной или поддельной, и это повлечет в дальнейшем судебные разбирательства.
Впрочем, с попытками продать квартиру по недействительной доверенности, нотариусы все-таки сталкиваются. Достаточно распространенная ситуация: собственник умер, оставив доверенность, и злоумышленники пытаются этим воспользоваться. Понятно, что все доверенности аннулируются после смерти человека, но при заключении договора в простой письменной форме проверки действительности документа можно намеренно избежать. А нотариус обязательно подаст электронный запрос в органы ЗАГС, и факт ухода из жизни доверителя не останется без внимания.
Если говорить не об утратившей силу, а о поддельной или отозванной доверенности, то выявить ее несложно. Любой гражданин или сотрудник МФЦ может проверить достоверность документа через специальный реестр, действующий на базе ЕИС нотариата. Но есть один нюанс: сам текст доверенности находится в закрытой базе данных и доступен только нотариусам.
Как это позволяет выявить хитрые мошеннические схемы, показывает пример из практики нотариуса. К нему пришли за удостоверением покупки земельного участка, который был ранее приобретен у граждан, действующих по доверенности. Запросив промежуточные документы, нотариус увидел, что текст доверенности, предоставленный Росреестром, не совпадает с тем, который загружен в систему нотариата. Настоящая доверенность давала только право оформления участка и действовала шесть месяцев, при этом продали землю спустя год после ее оформления. Тогда договор заключили в простой письменной форме, и, судя по всему, подали в МФЦ поддельный скан документа. А сотрудники МФЦ смогли проверить только наличие доверенности в реестре, но не ее содержание.
Безопасность на расстоянии
Мошенническую схему можно построить не только на поддельной или недействительной доверенности, но и на самой настоящей. В СМИ описано немало случаев, когда собственник жилья выдавал доверенность на продажу недвижимости постороннему человеку, обычно риелтору, а потом оставался и без квартиры, и без денег.
На такие рискованные поступки граждане обычно решаются, если нужно продать жилье в другом городе, а на поездку нет ни времени, ни денег, ни желания. На самом деле, сэкономить на билетах и не тратить отпуск на формальности можно и без риска лишиться своего имущества. Для таких ситуаций предусмотрено нотариальное оформление сделки в дистанционном формате, с участием двух или более нотариусов.
Для этого представители сторон должны обратиться каждый к удобному для себя нотариусу. Главное условие — один из них должен работать в регионе, где находится сам объект сделки. После того как нотариусы проведут предварительную подготовку документов, они назначат сторонам сделки одно и то же время визита в нотариальные конторы, которые выбрали заявители.
В назначенный час нотариусы установят между собой видеосвязь по защищенным каналам, выяснят реальную волю сторон и ее соответствие волеизъявлению, осознанность и добровольность решения, зачитают участникам текст договора, разъяснят его правовые последствия.
После этого каждый из участников сделки расписывается на специальном планшете нотариуса, а затем договор удостоверяется усиленными квалифицированными электронными подписями всех участвующих в сделке нотариусов.
Подписанный документ сохраняется в отдельный реестр Единой информационной системы нотариата. Также нотариус, работающий с покупателем, отправляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Нотариус против рисков
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в дистанционном формате нивелирует правовые риски, как и классическая схема с участием одного нотариуса, — ведь по сути сама процедура никак не меняется, и весь спектр проверок остается столь же обширным.
Как при обычной, так и при дистанционной сделке нотариус в силу закона обязан побеседовать со всеми ее сторонами, установить их действительные намерения, разъяснить последствия планируемого шага.
Убедившись в юридической чистоте сделки, нотариус поможет составить корректный договор. А после удостоверения сделки — самостоятельно направит сведения в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Важно и то, что документ с нотариальной печатью обладает повышенной доказательственной силой в суде. Кроме того, нотариус — единственный из профессиональных участников рынка недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результат своей работы.