Имущество под залогом: как не купить чужие долги?

Россияне все чаще берут деньги взаймы под залог имущества: в основном автотранспорта и недвижимости. По информации Объединенного кредитного бюро, в первом квартале банки выдали гражданам почти 54 тысячи таких кредитов наличными, что почти на 30% больше, чем за три последних месяца 2023-го. На рынке появляется все больше объектов с обременением — и люди, которые их покупают, рискуют получить в придачу головную боль или чужие долги. 

Имуществом, под залог которого взяли кредит, нельзя свободно распоряжаться, например, продавать или дарить, пока долг не будет погашен. Когда речь идет о недвижимости, обременение обязательно должно фиксироваться в ЕГРН. И, если у продавца не будет письменного согласия на сделку от залогодержателя, например, от банка, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к новому владельцу. Проверить перед сделкой, собраны ли все необходимые разрешения и нет ли других подводных камней, поможет нотариус.

Когда мы говорим о движимом имуществе, информация о залоге отображается в специальном публичном реестре, который создала и ведет Федеральная нотариальная палата. Реестр помогает не купить кота в мешке: с его помощью любой желающий может проверить, не скован ли автомобиль или другое движимое имущество долгом. За пять месяцев 2024 года всего зафиксировано 54,1 млн обращений к реестру. А за все время существования граждане воспользовались им почти 360 млн раз.

Чаще всего машина попадает под залог, когда человек берет автокредит на ее покупку. Распространены ситуации, когда, еще не погасив кредит, владелец продает машину, вот только покупателя об обременении не предупреждает. Госавтоинспекция такие вещи не проверяет и регистрирует машину на нового владельца. В какой-то момент прежний собственник прекращает вносить платежи банку, и тот требует погасить обязательства или вернуть машину уже у нового собственника. Все законно: ведь автотранспорт все еще находится в залоге у кредитной организации. 

Недавно стало известно об очередной такой истории. В 2021 году жительница Сахалина купила автомобиль, не проверив его в реестре ФНП на предмет залога. Спустя время появился банк, которому бывший собственник перестал выплачивать долг. Новому владельцу машину пришлось вернуть. Суд в очередной раз подтвердил: покупатель, который не заглянул в реестр с залогами перед сделкой, добросовестным считаться не может. 

Свои риски есть и у граждан, которые закладывают собственное имущество. Не всегда они понимают условия и последствия такого шага, а порой и вовсе попадают в сети мошенников. И здесь снова актуально участие нотариуса. Он проверит законность сделки, объяснит детали и удостоверится, что обе стороны четко понимают, на что идут. 

Долги «на колёсах» 

За пять месяцев этого года в реестр уведомлений о залоге движимого имущества внесено 858,2 тыс. записей о залоге транспортных средств, что на 60% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Всего на данный момент в реестре содержится 10,9 млн записей о залогах на ТС. За прошедший год показатель вырос на 20%. Чаще под залогом оказывается автотранспорт на вторичном рынке, но и в салонах такое бывает. Залогодержателями в основном являются банки, но также это могут быть другие юрлица или обычные граждане. 

Итак, прежде чем купить машину, нужно проверить ее «залоговую чистоту» с помощью сервиса нотариата, который работает в режиме онлайн. Ряд сайтов по продаже подержанных авто предлагают проводить такую проверку за деньги. Это нецелесообразно, поскольку первоисточник данных — реестр Федеральной нотариальной палаты — доступен для любого желающего круглосуточно и бесплатно. Здесь представлены наиболее актуальные данные на момент обращения. 

Для надежности и собственного спокойствия можно также получить выписку у нотариуса — в конторе или онлайн. Однако именно данные реестра ФНП на дату приобретения движимого имущества подтверждают факт залога или его отсутствие. В реестре можно искать сведения не только об имуществе, но и о продавце, который вам его предлагает. Система выдаст информацию о том, какое имущество этого человека или компании находится под залогом.

Записи в реестр вносят нотариусы, получив соответствующую информацию от залогодержателя или залогодателя. Если имущество находилось в залоге, но залогодержатель не сообщил об этом, и информация не появилась в реестре, все риски он принимает на себя. В этом случае обратить взыскание на заложенное имущество, проданное добросовестному покупателю, практически невозможно.

Если же запись в реестре была, но покупатель его не проверил, ему придется отвечать за свою неосмотрительность. В 2023 году Верховный суд РФ напомнил, что, когда в реестре есть запись о залоге, третьи лица считаются осведомленными о наличии обременения. То есть, если покупатель перед сделкой не проверил движимое имущество в реестре залогов — это, фактически, его упущение. И у залогодержателя будут все права требовать возмещения именно с новоиспеченного собственника.

Иногда информация о наличии залога становится неприятной неожиданностью для владельца, так как кредит был давно погашен, и обременение с автомобиля должно быть снято. В таком случае владельцу транспортного средства стоит обратиться в банк — уведомление о залоге обычно убирается из реестра на основании данных залогодержателя. Если же банк не реагирует или затягивает процесс, то прекратить залог можно через суд. Решение суда о прекращении залога необходимо предоставить любому нотариусу — он внесет изменения в реестр. 

Реестр о залоге движимого имущества — один из важнейших регуляторов прозрачности и добросовестности залоговых отношений. Помимо автотранспорта, в нем фиксируются данные о залоге в отношении различного движимого имущества — от техники и драгоценностей до сельскохозяйственных животных и саней с оленями. Большая часть сведений реестра — данные юридических лиц, которые важны для корпоративных правоотношений, сделок между компаниями, кредитования бизнеса и так далее.

Долги «под крышей» 

Когда человек берет кредит на покупку квартиры или оформляет потребительский кредит под залог недвижимости, это имущество попадает под обременение. В ЕГРН появляется отметка о залоге, и без письменного согласия банка такую недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, не обменять. Также недвижимость может находиться в залоге у физического лица. Например, если была покупка с рассрочкой платежа или кредит на предпринимательскую деятельность. И снова нужно согласие залогодержателя на продажу такой квартиры, дома или земли. 

Один из частых сценариев — владелец ипотечной квартиры получает разрешение банка на продажу, а вырученные деньги идут на погашение кредита. Оставшуюся сумму, если она есть, получает продавец. При заключении такой сделки одновременно подаются документы на погашение кредита, снятие залога с квартиры и на регистрацию перехода права собственности. Иногда бывает по-другому: банк дает согласие не только на продажу залоговой квартиры, но и на перевод долга. То есть ипотека не погашается сразу после сделки, ее на тех же условиях продолжает выплачивать новый владелец.

Банк может и не дать разрешение на продажу. Или по какой-то другой причине стороны хотят сперва разобраться с долгом и только потом выходить на сделку. Когда собственных средств на досрочную выплату кредита у продавца не хватает, иногда стороны используют, например, формат предварительного договора. Будущий продавец получает от потенциального покупателя задаток и направляет его на погашение долга. Подходить к этому вопросу нужно очень осторожно, ведь в этом варианте один человек передает другому большую сумму денег еще до заключения основного договора и регистрации своих прав в Росреестре. Такая сделка должна быть максимально продумана в плане гарантий безопасности. Помочь с этим может нотариус.

Случай из практики: у семьи был большой дом на берегу реки, купленный в ипотеку. Глава семейства скончался, вдове выплачивать кредит было тяжело. Да и загородная недвижимость в первую очередь интересовала мужа, а женщине с детьми она была не особо нужна. Было принято решение продать дом. Покупатель нашелся, однако разрешение банка получить не удалось. Тогда стороны решили удостоверить предварительный договор у нотариуса. 

В документе были прописаны все важные детали: какие обязательства берут на себя наследники-продавцы, какие — покупатель. По шагам был прописан алгоритм: как продавец получает аванс, как подает заявление в банк о погашении кредита, заявление в органы опеки для получения разрешения на продажу и так далее. 

Были предусмотрены различные варианты развития событий, в том числе штрафные санкции для продавца, если он возьмет аванс, закроет ипотеку, а продавать дом в итоге откажется. Такой риск исключать нельзя. И здесь, помимо прописанных в документе штрафов, может помочь сама нотариальная форма договора, которая обладает повышенной доказательственной силой. Есть случаи, когда печать нотариуса на договоре помогала несостоявшемуся покупателю в судебном порядке добиться исполнения договоренностей с продавцом.

При удостоверении любого предварительного или основного договора у нотариуса, он проверяет недвижимое или движимое имущество на предмет залога, а также в целом проверяет сделку на законность. 

В частности, нотариус проверяет документы и юридически значимые факты, смотрит, чтобы на имуществе, помимо залога, не было других обременений, не нарушались права третьих лиц, например, несовершеннолетних детей или сособственников. Проверяет, не ограничено ли право самого владельца распоряжаться имуществом, например, из-за статуса банкрота. Или, может быть, помимо согласия банка, требуется еще и согласие супруги или супруга. Кроме того, нотариус проверяет, что все стороны понимают, что делают, не введены в заблуждение.

Опасное кредитование

Люди берут деньги взаймы под залог имущества, поскольку это позволяет снизить ставки и увеличить сроки кредитования. Иногда к этому формату прибегают граждане с не самой привлекательной кредитной историей. Некоторые обращаются к частным инвесторам. Физлица, например, выдают гражданам деньги в долг под залог недвижимости на предпринимательскую деятельность. Кто-то добросовестно пользуется такой возможностью, а кто-то применяет ее для афер.

В целом недобросовестные кредиторы могут пользоваться тем, что люди невнимательно читают тексты договоров, пропускают мелкий шрифт или не перечитывают финальные версии перед сделкой после исправления «нескольких опечаток». Многим гражданам просто не хватает юридических знаний и опыта, чтобы разобраться в вопросе — и они подписываются под условиями, которые на самом деле их не устраивают. 

Мошенники могут включить в договор сложно выполнимые условия, за несоблюдение которых можно быстро лишиться заложенного имущества. Среди других схем обмана — вместо договора займа и залога дать на подпись человеку договор купли-продажи. После этого кредитор на законных основаниях может перепродать полученное от заемщика имущество. И человек, даже исполнив все долговые обязательства, свое имущество потеряет. 

Как правило, различные аферы осуществляются в простой письменной форме, то есть без визита в нотариальную контору. Если же люди приходят к нотариусу, это защищает добросовестных участников от многих рисков. Нотариус всегда предметно беседует с участниками сделки. Объясняет все нюансы и последствия таких договоров, устанавливает реальную волю человека. 

Бывают ситуации, например, когда люди приводят своих пожилых родителей, чтобы те заключили договор займа под залог своей квартиры и передали деньги детям на развитие предпринимательской деятельности. В практике много случаев, когда после разговоров с нотариусом, взвесив все «за» и «против», люди отказываются от мысли брать подобные займы. Или же нотариус может отказать в удостоверении договора, если на то есть веские причины.

https://notariat.ru/ru-ru/news/imushestvo-pod-zalogom-kak-ne-kupit-chuzhie-dolgi-2406