Договор «на коленке»: кредит, опасный для жилья
Взять небольшой заём и лишиться квартиры — к сожалению, такие случаи не редкость. Причем крышу над головой теряют те, кто свои долговые обязательства исполнил. Низкий уровень правовой грамотности, доверчивость, стремление граждан сэкономить на квалифицированной юридической помощи, а как следствие — заключение сделок в простой письменной форме, помогают мошенникам в достижении цели.
Особенно уязвимы одинокие пожилые люди, социально незащищенные граждане и те, кто имеет проблемы с алкоголем. Аферисты находят таких людей сами и зачастую просто пользуются их невнимательностью — долговую расписку, договор дарения или купли-продажи могут подсунуть под руку даже под видом договора на оказание услуг связи, или анкеты на получение каких-либо льгот или выплат. Кажется, что такая ловушка мошенников слишком топорна: многие думают, что невозможно перепутать такие разные бумаги, как договор отчуждения недвижимости и контракт на услуги связи. Однако практика показывает доказывает обратное.
Пресс-служба ФНП проводила собственный эксперимент: после проведения интервью на улице, участников просили подписать согласие на использование полученного видео. Подпись на бумагах поставили практически все. В текст «согласия» был включен пункт об отчуждении принадлежащей участнику недвижимости. О том, что он есть, и теперь неизвестно кто имеет право распоряжаться их жильем, участники эксперимента узнали уже после подписания — от интервьюеров. Перед тем, как внести свои паспортные данные в документ и подписать бумаги, люди либо не читали их вовсе, либо читали «по диагонали», не понимая сути.
По данным аналитиков, 7% россиян подписывают кредитные договоры с банками, вообще не читая текст, а еще 10% подписывают даже те документы, содержание которых не понимают. Среди тех, кто обращается за займами к другим кредиторам, статистика, вероятно, еще более печальная.
Часто на крючке мошенников оказываются те, кто ищет способ разрешить финансовые трудности. Распространенная житейская ситуация: человеку срочно нужны деньги, но взять кредит в банке по каким-то причинам не получается — нет подтвержденного дохода, или кредитная история оставляет желать лучшего. Нередко в таких случаях люди обращаются в различные сомнительные организации — в ломбарды или к частным кредиторам, объявлений о которых в интернете масса.
По идее МФО не могут предоставлять потребительские займы под залог жилья, но ведь по факту кредит выдается не под залог квартиры — жертв «обрабатывают», чтобы они согласились подписать договор купли-продажи или дарения, якобы «временный». Иногда так «работают» и не микрофинансовые организации, а частные лица: именуют себя инвесторами, ищут жертв в интернете или через сарафанное радио. А дальше та же схема: выдают заем, приводят в МФЦ. У жертв подозрений не возникает. Люди думают, что раз кредиторы идут в МФЦ, значит бояться нечего — все официально. Но правда в том, что сотрудники МФЦ не могут и не обязаны общаться со сторонами договора, проверять, понимают ли они его суть и не введены ли в заблуждение. Они просто принимают пакет документов. Именно этим аферисты и пользуются.
Ключевая опасность такой схемы в том, что договор купли-продажи подразумевает моментальный переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, что кредитор может распоряжаться полученной от заемщика квартирой по своему усмотрению, причем на абсолютно законных основаниях. Однако обо всем это заемщик попросту не знает. Нередко за время, пока заемщик выплачивает кредит, квартира неоднократно перепродается. И даже если заемщик решает обратиться в суд, чтобы вернуть недвижимость, его ждут сложности, ведь гражданин, который является собственником квартиры на момент подачи иска в суд, скорее всего будет признан добросовестным приобретателем, ведь он не знал и не мог знать о том, что у предыдущего владельца были некие договоренности с какой-то кредитной организацией или частным лицом.
Факторы риска при заключении сделок с подобными кредиторами — это невнимательность того, кто берет кредит, и простая письменная форма договора по отчуждению жилья. В большинстве случаев жертв таких историй могло бы уберечь от беды своевременное обращение к нотариусу — при нотариальной форме договора такие махинации невозможны, и даже если нотариус допустит подобное, то в силу закона полностью возместит ущерб гражданину.
По закону перед удостоверением сделки нотариус тщательно изучает все документы, разъясняет сторонам правовые последствия подписываемого договора, проверяет осознанность действий участников сделки. Нотариус обязательно проведет с собственником личную беседу для выяснения истинных причин, по которым он пошел на сделку. Если человек введен в заблуждение, нотариус поможет ему разобраться в юридических тонкостях и расскажет о том, какие последствия будет иметь подписание тех или иных бумаг. Если же нотариус заподозрит, что человек действует по принуждению или находится под давлением, он откажет в совершении нотариального действия и обратится в правоохранительные органы.
Проблема рисков при сделках с недвижимостью недавно обсуждалась в Общественной палате РФ. Тогда было представлено исследование, проведённое в Центре исследований и экспертиз Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, по данным которого количество дел о мошенничестве в сфере недвижимости ежегодно возрастает, а раскрываемость падает. Причина всего этого кроется в простой письменной форме сделок, которая не гарантирует правовой защиты граждан — участников сделок.
В своих рекомендациях для Федерального собрания РФ, Правительства РФ и органов исполнительной власти, Общественная палата Российской Федерации отметила, что повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с жилой недвижимостью возможно путем установления обязательной нотариальной формы таких сделок. Ведь нотариальная форма сделки позволяет сторонам получить гарантии легитимности сделок по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми в простой письменной форме.
Пока соответствующие законодательные решения не приняты, и все еще пользуются невнимательностью и низким уровнем правовой грамотности граждан, необходимо проявлять максимальную бдительность при оформлении займов. Прежде всего, при обращении в кредитную организацию, или к частному лицу, нужно внимательно изучить содержание предлагаемых на подпись бумаг. И лучше всего обратиться за помощью в этом деле к специалистам.
Для максимальной гарантии защиты своих прав лучше удостоверить договор займа у нотариуса. Тем более, если речь идет об оформлении займа под залог недвижимости. Нотариус обязательно проверит все представленные документы. После составления договора нотариус подробно разъяснит, какие юридические последствия повлекут за собой те или иные условия соглашения, и убедится, что кредитор и заемщик четко понимают суть заключаемого договора и отдают себе отчет в своих действиях. И только после этого договор займа будет подписан сторонами и удостоверен нотариусом. После этого кредитор и заемщик обращаются в органы регистрации, где на недвижимость, фигурирующую в договоре займа, накладывается обременение. Должник не теряет права собственности, но при этом не сможет совершить каких-либо действий по отчуждению квартиры. Как только заемщик погасит кредит, обременение будет снято. Именно такой порядок оформления кредита обеспечивает защиту прав как заемщика, так и кредитора.
https://notariat.ru/ru-ru/news/dogovor-na-kolenke-kredit-opasnyj-dlya-zhilya