"Серый в крапинку" надоел

Так, например, по данным Restate, только за 2008 год число подобных операций выросло более чем на 20%. Переводить такую статистику на человеческие жизни и вовсе страшно: за 12 лет более 100 тысяч человек лишились жизни из-за квартир. Воспитанникам детских домов, которые имеют право на внеочередное получение отдельного жилья, по словам главы одного из районов Московской области, сознательно дают "непродаваемые" квартиры в аварийном фонда "Тем самым мы спасаем их жизни, - говорит чиновник, - потому что практически за каждым из них "идут" квартирные мошенники".

Более того, абсолютно чистых продаж недвижимости в России просто не существует. Наивно полагать, что, отдавая и получая наличные через банковскую ячейку, участники сделки исправно платят налоги. В договоре фигурирует одна сумма, а на руки передается другая - не правда ли, знакомо? Да и бог с ними, с налогами. В 2009 году объем рынка недвижимости в России составил примерно 60 млрд. рублей. В основном наличных. Представьте 20 тонн денег - фура, до отказа забитая пачками пятитысячных купюр. Причем оперируют ими не государственные и даже не частные компании, а физические лица - риелторы. Дикость. Особенно для страны, претендующей на постоянное место в двадцатке самых развитых государств мира. Очевидно, и власти, и обществу надоел этот "серый в крапинку" бизнес. И вот на волне всеобщего неудовольствия появился проект закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации, "главным героем" которого может стать нотариус. Неформальное лидерство в процессе подготовки проекта принадлежит Высшему арбитражному суду. По крайней мере две из семи рабочих групп возглавляют председатели ВАСа - бывший (ныне советник Дмитрия Медведева по правовым вопросам), Вениамин Яковлев, и нынешний, Антон Иванов. В историческом контексте это выглядит довольно странно. Ранее Арбитражный суд не питал слабости к нотариату.

В нынешнем варианте закона, напротив, полномочия этого правового института в имущественном обороте не только восстановлены, но и существенно расширены. В частности, нотариус не только сможет удостоверить куплю-продажу по факту ее совершения, но и получит доступ к базам данных (к ЕГРП, например), позволяющим проследить правовую "родословную " объекта недвижимости. Более того, значительная часть корпоративных сделок также подразумевает нотариальную форму.

Как оказалось, нотариат - чуть ли не единственная в стране инстанция, обладающая интеллектуальными, организационными, а главное, материальными ресурсами, позволяющими без непосильной нагрузки на Федеральный бюджет вывести рынок недвижимости на "белый" свет. А кто еще? Объективно, органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделкам с ним (ныне Росреестр), на кого в настоящий момент возложена забота о юридической чистоте, окончательно себя дискредитировали.

Дерганье с переподчинением, коррупционные скандалы и перманентный конфликт интересов привели госрегистрацию к полному административному коллапсу. Требовать от нее реального контроля за сделками по крайней мере немилосердно. Адвокатура находится в процессе преобразования и пока не может определиться даже со своим статусом (могут ли представлять интересы граждан в суде только адвокаты или все желающие). Конца и края этой реформе не видно. Мировые суды? Была такая идея раньше. Но они завалены разного рода административными тяжбами.

Создавать или воссоздавать под "очистку рынка" недвижимости отдельную государственную структуру, например государственный нотариат, дорого, и нет гарантии, что его не постигнет участь госрегистрации. Единственный потенциальный конкурент нотариата на этом поле - страховые компании, которые давно предлагают потребителю такой продукт, как страхование от потери права собственности на недвижимость (страхование титула собственности). Однако объем подобных предложений сравнительно невелик.

Постепенно кредитные организации, чтобы повысить привлекательность ипотеки, стали отказываться от такого вида страхования. Например, Сбербанк уже не настаивает. Более того, на необязательности страхования титула настаивает и крупнейший государственный ипотечный брокер АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию). Объясняется это просто. На 200тысяч зарегистрированных сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке недействительными признаны всего лишь 30, то есть менее 0,02%. Означает ли это, что рынок чист? Нет, конечно. Поскольку для того, чтобы суд признал сделку недействительной, нужен хотя бы истец, не говоря о том, что доказывание прав на недобросовестно проданную квартиру - процедура сложная и недоступная в силу социальных причин для большинства бывших владельцев.

Можно, конечно, по аналогии с ОСАГО ввести процедуру обязательного страхования титула собственности. Но в таком случае расходы граждан возрастут непропорционально гарантии рисков. Клиенту придется заплатить примерно 0,5% за каждый год от суммы страхования. Учитывая возможность возникновения спора, страховаться от потери права собственности придется примерно лет на 20. Причем бремя проверки "чистоты" квартиры ляжет либо на риелтора, либо на самого покупателя, что потребует дополнительных затрат. Процедура в общей сложности встанет тысяч в 40 рублей. И кроме того, страховые компании не в состоянии решить вторую главную проблему -сократить оборот наличных средств.

Выходит, что нотариату, нравится нам это или нет, просто не существует альтернативы. Впрочем, безальтернативность не означает полный карт-бланш. Государству необходимо решить вопросы недостаточного уровня профессиональной ответственности, неопределенности в использовании депозита нотариуса, стоимости услуг за техническую работу. Отчасти ответы уже даны. За пару месяцев до выхода проекта изменений и дополнений в Гражданский кодекс на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) появился проект закона "О нотариате и нотариальной деятельности ", созданный рабочей группой при Минюсте РФ с участием ФНП, призванный заменить Основы законодательства о нотариате, - нормативный акт, регулирующий нотариальную деятельность ныне. В нем предусмотрено повышение размера профессиональной ответственности до двух третей валового дохода нотариуса (для Москвы это примерно 2-3 млн. рублей) и создание гарантийной кассы (некий аналог Агентства по страхованию вкладов). Это источники, из которых в случае ошибки или злоупотребления при совершении нотариального действия будет выплачиваться компенсация пострадавшей стороне. Кроме того, в проекте предусмотрена такая функция, как расчет между продавцом и покупателем недвижимости через депозит нотариуса со всеми вытекающими налоговыми последствиями. Немаловажно также и то, что нотариальное сообщество пытается путем законодательных механизмов регулирования сделать прозрачной ценовую политику отчислений за техническую работу.

Немалое внимание уделено в проекте закона "О нотариате и нотариальной деятельности " дисциплине нотариуса. В частности, законопроект предусматривает процедуру приостановления нотариальной деятельности и устанавливает обязательными нормы профессионального кодекса. В случае если нотариус чем-либо себя дискредитирует, не придется ждать решения суда об отзыве лицензии. Грубо нарушивший дисциплину, а тем более закон прекратит работать немедленно.

Нотариат готов меняться, причем в соответствии с задачами, возлагаемыми на него обществом. Но готово ли общество доверять нотариату? Станут ли благие пожелания, выраженные в двух проектах, действующими законами?

Обнадеживает одно. В одном из интервью ранее упоминавшийся разработчик двух Гражданских кодексов Вениамин Яковлев признал: "Мы совершили ошибку, вытеснив нотариат из сферы сделок с недвижимостью". Признание, как говорят следователи, - уже полдела.

Олег КОЛДАЕВ

Труд, Москва, 07.12.2010