Новшества в оформлении дарения недвижимости
В 2025 году изменился порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, непосредственно касающийся всех жителей России - для дарения надо обязательно обращаться к нотариусу.
О новшествах и их роли и значении для граждан и общества мы беседуем с Президентом Орловской областной нотариальной палаты, нотариусом Орловского нотариального округа, Заслуженным юристом Российской Федерации Эльвирой Семеновной Псаревой.
Вопрос: Как оформлялись сделки по дарению недвижимости ранее и что изменилось в 2025 году?
Начало года характеризует девиз - больше безопасных сделок с недвижимостью и усиление защиты прав собственников.
Сделки с недвижимостью всегда были традиционной для нотариата сферой компетенции, но в связи с принятием в 1995 году Гражданского кодекса РФ и позднее Федерального Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 1998 года было отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом якобы для упрощения и ускорения оборота недвижимости. И договоры отчуждения недвижимости, в т.ч. и дарения стало возможно оформить в простой письменной форме. Т.е. скачать типовой образец из Интернета, заполнить, подписать, оплатить госпошлину и представить его в Росреестр через МФЦ. Технически вносится в ЕГРН запись о праве нового собственника жилья. С 2015 в обязательном порядке стало требоваться нотариальное удостоверение ряда сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан.
Ежегодно росло число сделок с недвижимостью, оформленных нотариально. Граждане выбирают нотариальную форму, даже если это не обязательно по закону.
Это объясняется желанием обезопасить себя от правовых и финансовых рисков, которые могут повлечь операции с дорогостоящим имуществом.
Одним из наиболее значимых изменений 2025 года года стало принятие очень актуального закона №459 о внесении изменений в ст. 574 Гражданский кодекс РФ - договор дарения недвижимости между гражданами надо будет обязательно удостоверять у нотариуса во всех случаях независимо от степени родства и вида недвижимого имущества (жилой или коммерческая). Закон вступил в силу с 13 января 2025 года.
В первоначальном виде законопроект предлагал ввести обязательность нотариального оформления договоров дарения только на случаи, когда сделка заключается между посторонними людьми. Такие сделки исключение и редкость и, по мнению разработчиков проекта, являются «маркером социального риска» и требуется больше внимания для дополнительной проверки и установления истинной воли дарителя (понимает ли он значение и сути дарения), что доступно только нотариусам. Но затем позиция изменилась и в итоге эксперты посчитали необходимым распространить требования об Обязательной нотариальной форме договора дарения и между родственниками и закон коснулся всех граждан.
Вопрос: Чем же вызвано принятие нового закона?
Псарева Э.С.: Принятие закона - инициатива не нотариата, а государства и общественности. Этот вопрос обсуждался больше двух лет. И нотариальное удостоверение сделок по дарению недвижимости, особенно жилой - давно назревшее и оправданное правовое решение в имеющейся проблеме защиты имущественных прав граждан. Дело в том, что отмена обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью не принесла пользы ни государству, ни обществу, ни гражданам, привела к самым негативным последствиям, связанным с нарушением прав собственников (прежде всего социально незащищенных граждан) и максимальной нагрузке судов и органов внутренних дел - временные, материальные и моральные затраты участников гражданского оборота на оплату услуг коммерческих, риэлтерских фирм и судебных издержек значительно превысили сумму нотариального тарифа за удостоверение сделок и бесценность собственного спокойствия. Статистика Общественной палаты Госдумы, правоохранительных органов и анализ судебной практики показала серьезную проблему - в течение 5 лет ежегодный прирост числа приговоров, вынесенных за совершение мошеннических действий с договорами дарения, составляет 15%. и 35% мошенничества от общего числа приговоров по недвижимости совершается в сфере дарения жилой недвижимости, оформленного в простой письменной форме. Объем ущерба от мошенничества с дарением недвижимости исчисляется в миллиардах рублей. Заключенные в ППФ сделки стали часто оспариваться, а записи в ЕГРН отменяться.
Вопрос: А каким образом мошенники действовали?
Псарева Э.С.: Недвижимость является желанной добычей для мошенников. И главный инструмент и излюбленный вариант мошенников и недобросовестных родственников по отъему жилья - возможность заключить договор дарения в простой письменной форме и оформить сделку в МФЦ. Криминальных схем и способов присвоить квартиру или дом было много.
Основное - мошенники втирались в доверие к одиноким пожилым людям или страдающим от алкогольной зависимости и психологических расстройств и обещали им в обмен на подаренную квартиру и денежное содержание, и уход, и заботу или другое меньшее жилье. Практика показывает, что люди не осознают, что дарение безусловная сделка, право собственности на жилье сразу после регистрации в Росреестре теряется и переходит к одаряемому и все обещания устные об уходе, заботе и помощи финансовой не работают, а остаются на совести одаряемого, который может в любое время продать или подарить жилье или сдать в аренду или вселиться вместе с семьей и выставить дарителя на улицу. Как правило, при таких аферах владельцев квартир уговаривали пойти в МФЦ и подписать договор дарения. Там никто не выясняет, понимает заявитель смысл и правовые последствия сделки или нет. У сотрудников МФЦ нет соответствующих полномочий и обязанностей и в компетенцию Росреестра также не входит проверка желания и воли сторон. В итоге растерянность и непонимание происходящего нередко оборачиваются для людей потерей жилья или даже жизни,
Распространены также и случаи подлога документов, злоупотребления со стороны одаряемого, когда вместо договора купли-продажи, ренты, аренды или завещания на подпись подкладывается договор дарения. В лентах новостей нередко описаны истории об утрате пожилыми людьми квартир после подписания каких-либо бумаг. Многие люди не знают юридических тонкостей и зачастую путают дарение с завещанием, с договором пожизненного содержания с иждивением, что делает человека, особенно пожилого, уязвимым. Как часто нотариусы слышат в нотариальных конторах «хочу подарить после смерти», и, естественно, нотариус оформит только завещание.
Что важно, все эти сделки непременно заключаются в простой письменной форме, которая повсеместно является лазейкой для мошенников.
Нередко подделывают и паспорта дарителей.
А найти виновных и оспорить сделку и доказать ее недействительность, когда она заключалась в простой письменной форме, крайне затруднительно. Судебные тяжбы могут длиться годами. И с учетом отсутствия сил, знаний у пожилых людей и значительно увеличенных с 2025 года размеров судебных госпошлин обращение в суд может и вовсе оказаться неподъемным для истца. Понятно было всем, что заключаемые в простой письменной форме договоры дарения несут большой социальный риск.
А в современный период оживились и телефонные мошенники, запугивая людей «страшилками» об изъятии или отъеме жилого помещения и предлагая защитить собственность, оформив дарение на какое-либо лицо с последующим возвратом собственнику.
Одно время даже обсуждалась необходимость привлечение близких родственников пожилых людей при их желании подарить квартиру постороннему лицу, но решено было законодателем поручить нотариусам защиту имущественных прав собственников недвижимого имущества
Вопрос: Почему же обязали и близких родственников оформлять дарение нотариально, ведь предполагается доверие в семье?
Псарева Э.С.: В отзыве Правительства РФ, а также в заключении Общественной палаты РФ отмечалась необходимость распространения требования об обязательной нотариальной форме, в том числе для сделок дарения имущества между родственниками. Близкое родство между дарителем и одаряемым само по себе не исключает нарушения имущественных интересов изначального собственника недвижимости, что подтверждает и судебная практика. Напротив, особое доверие к супругу, детям, внукам и иным родственникам делало дарителя (особенно пожилого и беспомощного) еще более уязвимым и менее осторожным и бдительным. Есть случаи, когда родственники путем шантажа или психологического давления заставляют собственника подписать договор дарения. А это также может установить только нотариус при личной беседе с дарителем.
Вопрос: То есть, задача и цель закона - защитить имущественные права с помощью нотариуса?
Псарева Э.С.: Да. Цель закона - повысить уровень гражданско-правовой защиты имущественных прав граждан - собственников недвижимости со стороны государства и пресечение в этой сфере любых мошеннических схем, связанных с заключением договоров дарения в простой письменной форме, где, так называемые дарственные, уже многие годы являются одним из самых излюбленных инструментов по незаконному отъему жилья. Поручили это нотариусам.
Не случайно, что новый закон был единогласно одобрен на пленарном заседании Совета Федерации в начале декабря. Сенаторы уверены, что новые правила сделают сделки по дарению недвижимости прозрачнее и станут препятствием для мошенников и посчитали Решением проблемы - принятие закона об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок.
Нотариальное удостоверение договоров дарения поможет снизить риски для всех категорий граждан, значительно разгрузит судебную систему и обеспечит чистоту и прозрачность Единого государственного реестра недвижимости.
Вопрос: В чем же преимущество нотариального оформления договоров дарения?
Псарева Э.С.: В случае нотариального удостоверения риск практически нулевой. Деятельность нотариуса строго регламентирована и он при совершении нотариальных действий обязан провести целый комплекс проверочных мероприятий
Нотариусы при удостоверении любой сделки обязательно беседуют с заявителями, проверяют их правоспособность и дееспособность и визуально и путем запроса письменных подтверждений через государственные реестры (наличие или отсутствие судебных решений о лишении дееспособности), проверяют наличие права на совершение сделки (изучают правоустанавливающие документы и данные ЕГРН, т. е. наличие или отсутствие каких-либо ограничений и запрещений или обременений, выявляют и уточняют истинную волю дарителя, исключая риски подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии, предупреждают о характере сделки и разъясняют ее смысл и значение и юридические последствия, тем самым предупреждая заключение сделки под влиянием обмана или угроз или неблагоприятных обстоятельств или под воздействием алкоголя или психотропных средств.
Участие нотариуса не позволит ввести собственника в заблуждение относительно характера и юридической природы совершаемого им дарения недвижимого имущества, хочет ли он лишиться своего имущества, ничего не получив взамен. Нотариус обязательно разъясняет сторонам суть и последствия подписания документа, зачитывает перед удостоверением каждый пункт договора вслух. То есть, у недобросовестной стороны нет шансов «подсунуть» собственнику документ с иным юридическим смыслом, о котором была договоренность, что может произойти при заключении сделки в простой письменной форме
Если нотариус заподозрит, что кто-то обманывает собственника или влияет на волю человека, сделка не состоится, нотариус отказывает в совершении нотариального действия, и такие истории в нотариальной практике неоднократно случались. Но у мошенников в таких случаях почти всегда оставался «план Б» - визит в МФЦ, где можно спокойно оформить дарственную без «лишних» расспросов и проверок. В случае введения обязательной нотариальной формы такой вариант исключен.
При этом самостоятельно идти регистрировать такие сделки в Росреестре не требуется - нотариус сам направит документы в электронном виде в Росреестр бесплатно для граждан (оплачивается сторонами только регистрация перехода прав в Росреестре) и регистрация права происходит в течение одного рабочего дня.. И получить выписку из Росреестра также можно у нотариуса.
Что еще важно - каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Такая ответственность нотариусов обеспечивается четырьмя ступенями страхования: индивидуальное страхование; коллективное страхование нотариальной палатой субъекта РФ; личное имущество нотариуса и для особо крупных выплат или нестандартных ситуаций Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Поэтому можно сказать, что нотариус единственный участник рынка недвижимости, который несет полную финансовую ответственность за результат своей профессиональной деятельности.
И еще один очень важный момент - нотариальное удостоверение договоров поможет обеспечить достоверность внесенных в ЕГРН сведений, так как поступать они будут от нотариусов.
Вопрос: А если собственник или одаряемый не смогут сами явиться к нотариусу, как быть? Есть выход?
Псарева Э.С.: Для этого существуют доверенность или дистанционные сделки.
Нет сегодня проблем - оформить договор дарения можно, находясь на расстоянии.
Поэтому, если даритель и одаряемый не могут одновременно присутствовать у нотариуса, то каждый может оформить доверенность на оформление договора дарения или на принятие в дар у любого нотариуса, который удостоверит равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе и за считанные минуты можно переслать документ в любую точку страны с сохранением его юридической силы. За быстроту передачи оно получило название «телепортация». По данным ФНП, в 2024 году россияне 3,6 млн. раз обратились к нотариусам с запросом на перевод бумажного документа в цифровую форму и обратно.
Если стороны хотят самостоятельно подписать договор, но находятся в разных городах, используются дистанционные сделки и не придется ехать к нотариусу по месту нахождения недвижимости. Каждая из сторон приходит в своем городе к нотариусу и, в результате взаимодействия нотариусов, будет составлен единый электронный документ по особым правилам, удостоверенный усиленными цифровыми подписями нотариусов.
Вопрос: А появились ли в связи с принятием нового закона о нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости какие-либо ограничения или условия?
Псарева Э.С.: Нет, действуют все уже закрепленные законодательно общие правила совершения сделок и условия, ограничения и запреты для оформлении договоров дарения долей недвижимости. Например:
- запрет на дарение имущества от имени недееспособных граждан, а также малолетних граждан (до 14 лет) и отчуждение имущества несовершеннолетних (от 14 до 18 лет) только с предварительного письменного разрешения органов опеки и попечительства,
- подарить можно только имущество, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и не установлено никаких ограничений и запретов и обременений в отношении предмета дарения,
- с 1 сентября 2022 г. в соответствии с законом №310, нельзя подарить долю жилого помещения, в том числе от целого помещения, если в результате площадь подаренного помещения, приходящегося на долю каждого из сособствеников, определяемая пропорционально доле каждого из них, составит менее 6 кв.м. общей площади жилого помещения. Это направлено на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений, когда приобретались минимальные кв.м. и чаще всего это оформлялось с помощью дарения, чтобы избежать соблюдение правил о преимущественной покупке другими совладельцами этой маленькой доли,
- нельзя подарить квартиру от имени собственника, который находится в стадии банкротства,
- оформляется договор дарения недвижимости строго по месту ее нахождения,
- необходимо обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга(и) собственника, если недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов., в котором будет указан конкретный одаряемый.
Что касается стоимости нотариального удостоверения дарственной, то она снизилась, так как такое действие станет обязательным. Федеральный тариф в этом случае равен 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не более 20 000 рублей.
И, наконец, для разгрузки судебных органов, предупреждения судебных споров и исключения надуманных причин для обжалования , законом закреплен особый статус нотариального акта - он имеет повышенную доказательственную силу.