Всё пойдет по плану: как защитить сделку от срыва и прочих рисков
По оценке экспертов рынка недвижимости, количество сделок с недвижимостью в последние месяцы сокращается. Более того, многие стали отказываться даже от давно запланированных и согласованных сделок — в некоторых случаях сделка отменяется буквально в шаге от регистрации перехода права собственности. При этом важно, что доля обращений к нотариусу для удостоверения таких сделок продолжает расти. Спрос на оформление сделок через нотариуса остается на уровне показателей прошлого года, а в отношении отдельных типов недвижимости — даже возрастает.
Так, например, число нотариально удостоверенных сделок по отчуждению жилья, включая куплю-продажу, за январь-май 2022 года в столичном регионе выросло на 5% и превысило отметку в 16,2 тысяч сделок. И это несмотря на общее значительное сокращение активности на рынке недвижимости весной 2022 года — в частности, Управление Росрееcтра по Москве зафиксировало снижение общего числа сделок на треть по итогам апреля.
Если посмотреть в целом по стране, число сделок с жильем, оформленных через нотариуса, с января по май 2022 года осталось практически на том же уровне, что в аналогичном периоде 2021 года: 206,8 тысяч (2021 г.) против почти 200 тысяч (2022 г.). Вместе с тем сохранилась тенденция на рост числа обращений к нотариусам за оформлением сделок с земельными участками, где есть строения (к таким сделкам относится, например, купля-продажи дачного участка с домом). С января по май 2022 года нотариусы удостоверили более 60,6 тысяч таких сделок — в 2021 году этот показатель за аналогичный период был на уровне 58 тысяч сделок. При этом наибольшая активность в этом сегменте сделок наблюдалась в апреле 2022 — почти 18 тысяч сделок.
Продолжает расти спрос и на нотариальное удостоверение сделок с нежилыми строениями (гаражами, складскими и хозяйственными помещениями и т.п.) — за первые пять месяцев 2022 года их число превысило отметку в 13 тысяч, что на 7% больше аналогичного показателя в 2021 году. В Москве этот показатель и вовсе вырос на 16% по сравнению с прошлогодними цифрами.
А вот число нотариальных доверенностей на распоряжение недвижимостью и регистрацию прав с ней по России, напротив, в январе-мае 2022 снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2021 на 16%.
Полученные данные позволяют говорить о том, что люди все больше предпочитают совершать значимые сделки с помощью нотариуса. Именно нотариальная форма договора дает участникам договора столь важные гарантии законности сделки, а также уверенность в том, что такая сделка не принесет никаких сюрпризов в будущем и не будет признана недействительной. В период экономической нестабильности, постоянных скачков цен, меняющихся кредитных условий, подобные гарантии правовой и финансовой стабильности приобретают особое значение.
Практика показывает, что сейчас малейшие сомнения одной из сторон сделки способны привести к отмене всех достигнутых договоренностей. Многие впадают в панику и совершают довольно радикальные поступки даже в таких серьезных и дорогостоящих сделках, как сделки с недвижимостью.
Вот пример из жизни: женщина решила продать квартиру. Сначала все шло спокойно — покупатель нашелся, договор был заключен, для расчетов выбрали аккредитив, в который покупатель внес необходимую сумму. После подписания договора документы отправили на регистрацию в Росреестр, и как раз в этот момент ситуация в экономике начала резко меняться. Продавец запаниковала и подала в регистрирующий орган заявление, регистрацию приостановили на месяц. Женщина рассуждала так: недвижимость точно резко подорожает, а значит на вырученные от продажи деньги купить то, что она планировала, уже не выйдет. А потому лучше вовсе отказаться от смены жилищных условий в обозримом будущем.
В свою очередь, покупатель отказываться от сделки не захотел, объясняя это тем, что он со своей стороны обязательства выполнил — договор подписал, деньги отдал. А ситуация в экономике и настроения продавца — не его проблемы. Возникла перспектива судебного разбирательства, причем юристы возможные итоги видят совершенно по-разному. Кто-то говорит, что суд точно встанет на сторону продавца, а кто-то уверен, что в суде больше шансов у покупателя, который на период, пока идет спор, остается, по сути, и без денег, и без жилья.
Мог бы сценарий этой истории быть иным — без споров и попыток продавца пойти на попятную в самый последний момент? Вполне — если бы сделка удостоверялась у нотариуса.
Один из ключевых факторов, который спровоцировал ситуацию, — это значительное время, которое проходит между подачей документов в Росреестр и непосредственной регистрацией перехода права собственности. Если сделка проходит в простой письменной форме, то на практике готовые документы новоиспеченный собственник может получить спустя неделю. Для сравнения — при нотариальном оформлении договора пакет документов в Росреестр направляется самим нотариусом в день удостоверения сделки. При этом переход права собственности по закону в этом случае происходит за один рабочий день. Таким образом, если бы сделка изначально проводилась через нотариуса, стороны получили бы готовые документы максимально быстро, а значит, и времени передумать у продавца было бы тоже явно меньше.
Эмоциональная напряженность и высокий уровень стресса могут привести не только к срыву сделки, но и к другим проблемам. Человек, который нервничает, может совершить ошибку там, где никогда бы ее не допустил в спокойном состоянии. Можно не заметить какого-то подвоха, поспешить и плохо проверить объект перед покупкой, а в результате — потерять время, деньги, недвижимость и получить новый стресс.
Чтобы сделка прошла по всем правилам и с гарантиями законности, разумно обратиться к нотариусу. Обладая необходимой компетенцией и полномочиями, он проведет комплексную экспертизу всех документов, запросит необходимые сведения напрямую в профильных ведомствах и, что важно, проведет личную беседу с каждой из сторон сделки. В рамках этого этапа нотариус обязательно проверит, совпадают ли истинные намерения сторон и их ожидания от сделки с ее юридической сутью и фактическими последствиями. Если продавец или покупатель решился на сделку исключительно «на эмоциях», не понимая, к чему это приведет в реальности, объяснения нотариуса помогут взглянуть на сделку с рациональной точки зрения и трезво оценить ситуацию.
Особенно тревожным для многих становится этап проведения расчетов по сделке. Люди не хотят рисковать, рассчитываясь наличными, банковские ячейки тоже вызывают у многих обоснованные сомнения: люди опасаются возможной кражи, ограбления или подмены купюр на фальшивки. В СМИ регулярно мелькают подобные происшествия.
И здесь у нотариуса есть инструмент, позволяющий снизить риски. Речь о расчете через депозитный счет нотариуса. Он удобен тем, что не требует обналичивать деньги (как это происходит, например, при использовании банковской ячейки) и везти их в банк или иное место. Необходимая сумма переводится со счета покупателя напрямую на депозитный счет нотариуса. Продавцу деньги попадут только после того, как будут выполнены все условия согласно договору (в случае с недвижимостью — только после регистрации перехода права собственности в Росреестре). Ответственность за своевременный перевод денег на себя берет нотариус.
Еще один бонус, связанный с депозитом нотариуса, — он защищен от банкротства банка. То есть, если банк «лопнул», владельцу средств, хранящихся на депозите нотариуса, не придется долго ждать их возврата. Эти деньги не участвуют в конкурсной массе и в случае банкротства кредитной организации сразу возвращаются нотариусу, а тот переводит их изначальному плательщику.