Новеллы законодательства о запретах в сделках с жилой недвижимостью
В июле 2022 года в России был принят закон, который внес изменения и некоторые ограничения в оборот недвижимого имущества – запрещение дробить жилье на «микродоли». Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат. Корреспонденты выяснили, как эта норма будет работать и что делать владельцам «квадратных сантиметров» жилья после вступления в силу нового закона у Президента Орловской областной нотариальной палаты Эльвиры Семеновны Псаревой.
Вопрос: Что нового внес законодатель в процесс продажи и приобретения недвижимого имущества?
С 01 сентября 2022 г. вступил в силу закон №310-ФЗ от 14.07.2022 г., дополнивший Жилищный кодекс РФ нормой, запрещающей собственникам жилых помещений, владеющих всем помещением или владеющим долями в жилом помещении, совершать любые действия, приводящие к появлению долей или разделению долей, в результате которых на долю каждого из сособственников приходится менее 6 кв.м. общей площади жилья, т.е. законодатель ограничил право собственников жилых помещений на совершение сделок, в результате которых образуются доли менее 6 кв.м.
Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных законом, являются ничтожными.
И, если ранее закон не ограничивал площадь долей и число возможных потенциальных собственников квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям, то сейчас законодательно установлена граница - доля каждого владельца в жилом помещении не может быть меньше 6 кв. метров, и теперь приобрести микродолю менее 6 кв.м. в любом жилом помещении нельзя. Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.
Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат. Поэтому с 01 сентября 2022 г. нотариусы более тщательно проверяют сделки с долями в праве собственности на жилые помещения, чтобы в результате сделок купли-продажи, дарения, мены или другого вида отчуждения каждая из сторон получала не менее 6 кв.м. жилой площади, иначе это будет автоматическиим поводом для отказа в совершении нотариального действия.
Вопрос: А что такое доля в жилом помещении ?
Российское законодательство допускает нахождение имущества на праве общей собственности у нескольких лиц, подробно регулируя отношения этих лиц по управлению и распоряжению принадлежащим им имуществом. Часто такое имущество принадлежит нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть, т.е. имеется долевая собственность. Причем, доли могут быть любого размера, например 1\2 или 3\115 доли в праве собственности на жилое помещение. По данным Россстата, в долевой собственности находится огромное количество жилья, особенно в Москве- более 45%, в Санкт-Петербург- 86%.
Вопрос: Обязательно ли обращаться к нотариусу, если сделка совершается с долями в жилом помещении?
Да, обязательно. Любые сделки по отчуждению собственниками долей в праве собственности, в том числе мена, залог, дарение, купля-продажа и иные, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Вопрос: Чем вызван такой законодательный запрет?
Законодатель корректирует законодательство и вводит нормы, повышающие безопасность сделок и защищающие права собственности граждан Разрешен наконец назревавший давно вопрос о регистрации прав в жилом помещении на маленькие доли в собственности («микродоли»). Это новый этап борьбы с профессиональными поселенцами и фиктивными регистрациями. Новая законодательная норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений, на сохранение бюджета городов на выплаты льготникам, искоренение мошенничества и защита прав граждан на жилое помещение.
Часто и небезосновательно сделки с долями ассоциируются с мошенничеством. Многим известно, о существовании в недавнем времени целого бизнеса по продаже минимальных метров в квартирах, особенно в крупных городах, вплоть до регистрации на своих 2-3 кв.м. и получения льгот. И, конечно, в большей степени такие нововведения связаны с проблемой черных риелторов и рейдерскими захватами квартир. Так, приобретая микродоли и законно вселяясь в квартиру, захватчики делали жизнь других добросовестных собственников невыносимой. Обращения в правоохранительные органы в таком случае мало чем помогали, поскольку, несмотря на размер доли, собственник в соответствии с действующим законодательством имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться такой долей (ст. 246 Гражданского кодекса). Также любой из собственников, имеет право пользования общим имуществом в квартире - кухней, ванной комнатой и другими общими местами пользования (ст. 247 ГК РФ). Пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по низкой цене и выезжать из квартиры. Фактически, такие недобросовестные действия являются ничем иным, как мошенничеством и вымогательством денежных средств добросовестных граждан. Такие же методы применялись и некоторыми долевыми собственниками с целью завладения всей квартирой.
Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его - порой было невыполнимой задачей. Введение нижнего порога по размеру доли, которую можно вычленить в квартире или доме, поможет в решении подобных проблем.
Вопрос: Есть ли какие-либо исключения в законе?
Закон вступил в силу с 1 сентября 2022 года. И применяется он к отношениям, возникшим ПОСЛЕ дня вступления его в силу.
Закон содержит 3 исключения из правила «6 квадратов» - доли менее 6 квадратных метров все еще могут появляться в собственности и после 01 сентября 2022 г. и его правила не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случае оформления жилья в долевую собственность в ходе приватизации жилого помещения. Сделано также специальное исключение для оформления жилья в долевую собственность владельца государственного сертификата на материнский (семейный) капитал его супруга и детей в связи с использованием семьей этих средств государственной поддержки семей.
Примеры: однокомнатная квартира в 36,2 квадратных метра делится между четырьмя наследниками. При этом в расчетах учитывается только 18,1 квадратный метр, так как вторая половина является супружеской долей и не участвует в уравнении. Таким образом, на каждого наследника приходится по 4,525 квадратных метров, что меньше установленного минимума. Или другой пример: приватизируется также 1-комната в коммунальной квартире, где общая площадь составляет 18 кв.м., а состав семьи 4 человека. В таком случае, исходя из текста закона, Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности. В данных случаях правила о ничтожности такой сделки не применяются. Действительно, иначе судебных споров по вопросу раздела наследства станет намного больше, и, без того огромная судебная нагрузка, увеличится.
Надо отметить, что запрет распространяется только на помещения со статусом «жилые» и не действует в отношении иных объектов недвижимости, даже используемых в качестве жилых, например, апартаменты.
Вопрос: Возникает: что могут делать добросовестные граждане с долями менее 6 квадратных метров?
Стоит отметить, что указанное ограничение начало распространяться на правоотношения (сделки) только с 1 сентября 2022 года и на будущее время. Следовательно, все ранее оформленные микродоли в жилых помещениях (те же 1/100 или даже 1/1000) остаются легитимными и носят правомерный характер. И таких объектов достаточно много на рынке недвижимости. Не стоит забывать, что рынок недвижимости постоянно наводнялся такими микродолями в течение более 30-ти лет, и, скорее всего, совсем с рынка они никуда не исчезнут и после принятия данного закона, остаются в обороте микродоли, появившиеся по разным основаниям до принятия нового закона и их все еще можно получить в силу закона, к примеру -
Однако продать крошечный кусочек жилья человеку со стороны уже вряд ли получится.
Тема эта хотя и ожидаемая, но пока не достаточно понятная в применении.
В законе нет прямого запрета на отчуждение доли менее 6 кв.м. Прямого запрета на сделки с микродолями и не может быть, поскольку это нарушило бы 35 статью Конституции, включающую в себя право распоряжаться частной собственностью. В законе же обозначено главное - недопустимый результат сделки - это когда у собственников в результате сделки получаются доли менее 6 квадратных метров каждая. Положение по ограничению результатом укладывается в третий пункт 55 статьи Конституции, говорящий, в частности, о защите прав и законных интересов других лиц, в данном случае - совладельцев жилья. Что же делать собственникам со своей «микродолей» уже имеющейся?
Наилучший и удобный вариант - сделки не с третьими лицами (посторонними), а с другими сособственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. Доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. Можно также договориться с остальными совладельцами долей о продаже их одному сособственнику. При чем, если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них - разрешения остальных не требуются.
Если речь идет о микродолях, полученных по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего, заключив договор о разделе наследственного имущества. Если не получается договориться, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения - получить компенсацию.
Безусловно, пока возникает ряд вопросов по применению новых положений закона и проблематично распорядиться обладателю права собственности на долю в жилом помещении менее 6 кв.м., но практика будет складываться: и нотариальная и, вероятно, судебная и более подробные разъяснения по вопросу применения данной поправки, внесенной в Жилищный кодекс, наверняка, будут даны и Росреестром, и судами.
В любом случае при любых сделках, в т.ч. при приобретении супругами или семьей малогабаритных квартир, если на долю каждого придется менее 6 кв.м. надо принимать во внимание будущие вопросы с разделом жилого помещения или выделением долей и их последующим отчуждением.